WEBVTT

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00:00:09.880 --> 00:00:16.956
Sie übernehmen die Schlüssel Ihres gekauften Hauses. Bedeutet das, dass Sie in diesem Moment schon

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00:00:16.956 --> 00:00:24.321
Eigentümer sind? Nicht unbedingt. Besitz und Eigentum beschreiben unterschiedliche Dinge und können
zu

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00:00:24.321 --> 00:00:26.920
verschiedenen Zeitpunkten übergehen.

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00:00:27.090 --> 00:00:33.088
Besitz meint die tatsächliche Herrschaft über eine Sache. Eigentum betrifft ihre rechtliche Zuordnung.

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00:00:33.088 --> 00:00:38.850
Schon ein Mieter zeigt den Unterschied: Er kann die Wohnung besitzen, ohne ihr Eigentümer zu sein.

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00:00:39.720 --> 00:00:46.390
Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb eines Grundstücks verlangt das Bürgerliche Gesetzbuch grundsätzlich
die

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00:00:46.390 --> 00:00:52.932
Einigung über die Eigentumsänderung und die Eintragung im Grundbuch. Die dafür erforderliche
besondere

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00:00:52.932 --> 00:00:54.600
Einigung heißt Auflassung.

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00:00:54.770 --> 00:01:00.996
Eine Schlüsselübergabe ersetzt diese Voraussetzungen nicht. Ebenso bewirkt die Unterschrift unter dem

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00:01:00.996 --> 00:01:07.469
Kaufvertrag für sich allein noch keine abgeschlossene Eigentumsumschreibung. Der Vertrag und sein
Vollzug

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00:01:07.469 --> 00:01:09.010
sind auseinanderzuhalten.

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00:01:09.880 --> 00:01:17.836
Der Kaufvertrag regelt häufig gesondert den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Gemeint ist der

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00:01:17.836 --> 00:01:26.193
wirtschaftliche Wechsel: Ab wann darf der Käufer übernehmen, und ab wann werden ihm Erträge und
laufende

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00:01:26.193 --> 00:01:27.640
Kosten zugeordnet?

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00:01:27.810 --> 00:01:34.612
Im üblichen Ablauf wird dieser Zeitpunkt an die Kaufpreiszahlung geknüpft. Maßgeblich bleibt die konkrete

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00:01:34.612 --> 00:01:41.414
Vereinbarung. Der wirtschaftliche Übergang und die spätere Eintragung im Grundbuch müssen nicht am
selben

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00:01:41.414 --> 00:01:42.450
Tag stattfinden.

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00:01:43.320 --> 00:01:49.910
Nehmen wir an, der Kaufpreis wurde vertragsgemäß bezahlt und das leer stehende Haus wird
anschließend

19
00:01:49.910 --> 00:01:56.760
übergeben. Die Eintragung des Käufers im Grundbuch erfolgt in unserem Beispiel erst einige Wochen
danach.

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00:01:56.930 --> 00:02:02.502
Während dieser Zwischenzeit kann der Käufer bereits unmittelbaren Besitz haben, ohne dass die

21
00:02:02.502 --> 00:02:08.494
Eigentumsumschreibung abgeschlossen ist. Die genannten Wochen sind keine zugesagte
Bearbeitungszeit,

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00:02:08.494 --> 00:02:11.010
sondern zeigen nur die zeitliche Trennung.

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00:02:11.880 --> 00:02:18.131
Soll der Käufer schon vor der vereinbarten Zahlung übernehmen oder renovieren, ist das keine belanglose

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00:02:18.131 --> 00:02:23.836
Terminänderung. Die Bundesnotarkammer weist für eine solche frühe Übernahme auf die notwendige

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00:02:23.836 --> 00:02:25.960
Absicherung der Verkäuferseite hin.

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00:02:26.130 --> 00:02:31.685
Lassen Sie die Regelungen deshalb vorab vom Notariat klären. Eine freundliche Schlüsselübergabe

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00:02:31.685 --> 00:02:37.533
beantwortet nicht automatisch, welche Arbeiten erlaubt sind oder wie Risiken und Kosten zwischen den

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00:02:37.533 --> 00:02:39.170
Beteiligten verteilt werden.

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00:02:40.080 --> 00:02:47.041
Halten Sie im Ablauf auseinander, wann der Vertrag geschlossen wurde, wann Übergabe und
wirtschaftlicher

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00:02:47.041 --> 00:02:53.734
Wechsel stattfinden und wann die Eigentumsumschreibung abgeschlossen ist. Ein Übergabeprotokoll kann

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00:02:53.734 --> 00:02:56.880
Schlüssel, Zählerstände und Zustand festhalten.

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00:02:57.050 --> 00:03:04.330
Die Merkhilfe lautet: Schlüssel, wirtschaftlicher Übergang und Eigentum sind nicht derselbe Vorgang. Bei

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00:03:04.330 --> 00:03:11.680
vermieteten Immobilien und anderen Sonderfällen kommen weitere Fragen hinzu, die gesondert geprüft
werden

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00:03:11.680 --> 00:03:12.170
müssen.