WEBVTT

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00:00:09.880 --> 00:00:16.977
Ein Haus ist verkauft – ist damit auch der laufende Immobilienkredit automatisch erledigt? Nein.

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00:00:16.977 --> 00:00:21.560
Kaufvertrag und Darlehensvertrag sind zwei getrennte Verträge.

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00:00:21.730 --> 00:00:27.629
Der Käufer übernimmt deshalb nicht einfach Ihren persönlichen Kredit. Vor dem Verkauf muss geklärt

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00:00:27.629 --> 00:00:33.467
werden, wie das bestehende Darlehen zurückgeführt und die als Sicherheit eingetragene Grundschuld

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00:00:33.467 --> 00:00:34.370
behandelt wird.

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00:00:35.240 --> 00:00:42.061
Sobald der Verkauf konkret wird, gehört die finanzierende Bank in die Planung. Entscheidend ist nicht nur

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00:00:42.061 --> 00:00:48.362
die Restschuld aus einem alten Kontoauszug, sondern der Betrag, den die Bank für die tatsächliche

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00:00:48.362 --> 00:00:51.480
Ablösung zu einem bestimmten Zeitpunkt verlangt.

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00:00:51.650 --> 00:00:58.037
Dieser Betrag kann neben dem noch offenen Kapital weitere vertraglich oder gesetzlich geschuldete

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00:00:58.037 --> 00:01:04.819
Positionen enthalten. Deshalb sollte die Verkaufsrechnung mit einer aktuellen Bankauskunft arbeiten und

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00:01:04.819 --> 00:01:07.650
nicht mit einer groben Restschuldschätzung.

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00:01:08.520 --> 00:01:14.671
Ist der Kredit durch eine Grundschuld abgesichert, muss die Käuferseite vor einer nicht übernommenen

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00:01:14.671 --> 00:01:20.760
Verkäuferbelastung geschützt werden. Die Bundesnotarkammer beschreibt dafür die Lastenfreistellung.

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00:01:20.930 --> 00:01:27.340
Sichert die Grundschuld noch Verbindlichkeiten, kann die Bank ihre Löschungsunterlagen von einer
Zahlung

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00:01:27.340 --> 00:01:33.812
abhängig machen. Dann weist der notarielle Vollzug einen Teil des Kaufpreises direkt an die Bank; nur der

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00:01:33.812 --> 00:01:39.914
verbleibende Teil geht an den Verkäufer. Der Käufer zahlt insgesamt nicht mehr als den vereinbarten

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00:01:39.914 --> 00:01:40.530
Kaufpreis.

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00:01:41.440 --> 00:01:48.304
Ein vereinfachtes Modell: Der Kaufpreis beträgt vierhundertzwanzigtausend Euro. Die aktuelle
Bankauskunft

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00:01:48.304 --> 00:01:54.579
nennt für die Ablösung in unserem Beispiel einhundertachtundsechzigtausend Euro. Dann verbleiben

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00:01:54.579 --> 00:01:58.240
zweihundertzweiundfünfzigtausend Euro für den Verkäufer.

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00:01:58.410 --> 00:02:03.927
Einhundertachtundsechzigtausend plus zweihundertzweiundfünfzigtausend ergeben genau

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00:02:03.927 --> 00:02:10.574
vierhundertzwanzigtausend Euro. Der Bankbetrag ist hier bewusst ein Gesamtmodell und nicht bloß eine

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00:02:10.574 --> 00:02:16.490
angenommene Restschuld. Reale Beträge ergeben sich aus Vertrag, Bankauskunft und Vollzug.

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00:02:17.360 --> 00:02:23.787
Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins kann eine vorzeitige Rückzahlung
während

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00:02:23.787 --> 00:02:29.786
der Sollzinsbindung an ein berechtigtes Interesse geknüpft sein. Das Gesetz regelt außerdem, unter

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00:02:29.786 --> 00:02:34.560
welchen Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden kann.

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00:02:34.730 --> 00:02:41.253
Für die Verkaufskalkulation heißt das: Eine mögliche Entschädigung weder automatisch mit null noch mit

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00:02:41.253 --> 00:02:47.775
einem pauschalen Prozentsatz ansetzen. Lassen Sie sich den konkreten Ablösebetrag und seine
Berechnung

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00:02:47.775 --> 00:02:53.850
für Ihren Vertrag nennen. Gesetzliche Ausschlussgründe können im Einzelfall eine Rolle spielen.

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00:02:54.760 --> 00:03:01.880
Für die Vorbereitung genügen vier klare Arbeitsgrundlagen: der aktuelle Darlehensvertrag, eine belastbare

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00:03:01.880 --> 00:03:08.322
Bankauskunft zum Ablösebetrag, die Informationen zur eingetragenen Grundschuld und der geplante

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00:03:08.322 --> 00:03:09.000
Kaufpreis.

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00:03:09.170 --> 00:03:16.198
Erst daraus lässt sich seriös ableiten, welcher Betrag nach der Ablösung tatsächlich beim Verkäufer

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00:03:16.198 --> 00:03:23.369
verbleibt. Die Merkhilfe lautet: Verkaufspreis, Restschuld und Ablösebetrag sind nicht dieselbe Zahl.

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00:03:23.369 --> 00:03:30.610
Bank und Notariat liefern die konkreten Werte und den sicheren Zahlungsweg für den jeweiligen Verkauf.