1
00:00:09,880 --> 00:00:16,073
Eine vermietete Wohnung wird verkauft. Muss der Mieter deshalb ausziehen oder einen neuen Mietvertrag

2
00:00:16,073 --> 00:00:21,960
unterschreiben? Nein. Der Verkauf beendet den bestehenden Wohnraummietvertrag nicht automatisch.

3
00:00:22,130 --> 00:00:28,786
Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Erwerber bei einem Eigentumswechsel in die
während

4
00:00:28,786 --> 00:00:35,442
seiner Eigentumszeit entstehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der bestehende
Vertrag

5
00:00:35,442 --> 00:00:37,090
bleibt also die Grundlage.

6
00:00:37,960 --> 00:00:45,437
Wichtig ist der Zeitpunkt: Der notarielle Kaufvertrag allein macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer.

7
00:00:45,437 --> 00:00:52,771
Für den gesetzlichen Eintritt in das Mietverhältnis nach Paragraf 566 kommt es auf die Veräußerung und

8
00:00:52,771 --> 00:00:55,000
damit den Eigentumsübergang an.

9
00:00:55,170 --> 00:01:01,766
Deshalb sollten Verkäufer und Käufer sauber dokumentieren, wann der Eigentumswechsel erfolgt und ab
wann

10
00:01:01,766 --> 00:01:08,045
die laufende Verwaltung tatsächlich übergeben wird. Vertragsabreden zur wirtschaftlichen Abwicklung

11
00:01:08,045 --> 00:01:09,250
müssen dazu passen.

12
00:01:10,120 --> 00:01:17,121
Auch die Mietsicherheit ist keine Nebensache. Paragraf 566 a regelt, dass der Erwerber in die durch die

13
00:01:17,121 --> 00:01:20,520
Kaution begründeten Rechte und Pflichten eintritt.

14
00:01:20,690 --> 00:01:27,433
Für die Verkaufsunterlagen sollte deshalb nachvollziehbar sein, welche Sicherheit geleistet wurde und wie

15
00:01:27,433 --> 00:01:34,048
sie zugeordnet ist. Kann der Mieter die Sicherheit bei Mietende vom Erwerber nicht zurückerlangen, kann

16
00:01:34,048 --> 00:01:39,250
der frühere Vermieter nach dem Gesetz weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet sein.

17
00:01:40,120 --> 00:01:47,379
Ein vereinfachtes Beispiel: Der Kaufvertrag wird am dritten März beurkundet. Die Eigentumsumschreibung
im

18
00:01:47,379 --> 00:01:51,320
Grundbuch erfolgt in unserem Modell am siebzehnten April.

19
00:01:51,490 --> 00:01:57,995
Das Mietverhältnis läuft in dieser Zeit weiter. Erst mit dem Eigentumsübergang wechselt die gesetzliche

20
00:01:57,995 --> 00:02:04,374
Vermieterposition auf den Erwerber. Die genannten Daten sind frei gewählt und keine Aussage über eine

21
00:02:04,374 --> 00:02:05,890
reale Bearbeitungsdauer.

22
00:02:06,760 --> 00:02:13,593
Aus dem Verkauf selbst folgt also kein automatisches Mietende. Wer eine vermietete Wohnung verkauft,

23
00:02:13,593 --> 00:02:19,880
sollte sie nicht ohne rechtliche Grundlage als sicher kurzfristig frei verfügbar darstellen.

24
00:02:20,050 --> 00:02:26,688
Ob später eine Kündigung möglich ist, hängt von eigenständigen gesetzlichen Voraussetzungen und dem

25
00:02:26,688 --> 00:02:33,260
konkreten Fall ab. Diese Folge erklärt nur den Eigentümerwechsel im bestehenden Mietverhältnis und

26
00:02:33,260 --> 00:02:36,210
ersetzt keine Prüfung eines Kündigungsfalls.

27
00:02:37,080 --> 00:02:44,443
Für einen geordneten Verkauf sollten mindestens der Mietvertrag mit Nachträgen, der Nachweis zur
Kaution

28
00:02:44,443 --> 00:02:51,805
und wichtige laufende Vereinbarungen vollständig vorliegen. So kann der Erwerber erkennen, welche
Rechte

29
00:02:51,805 --> 00:02:54,920
und Pflichten tatsächlich übernommen werden.

30
00:02:55,090 --> 00:03:02,158
Die Merkhilfe lautet: Die Wohnung wechselt den Eigentümer, der Mietvertrag verschwindet nicht. Eine

31
00:03:02,158 --> 00:03:09,297
vollständige Übergabemappe hilft, den Vermieterwechsel sauber zu dokumentieren, ohne den
bestehenden

32
00:03:09,297 --> 00:03:11,010
Vertrag neu zu erfinden.