WEBVTT

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00:00:09.880 --> 00:00:16.073
Eine vermietete Wohnung wird verkauft. Muss der Mieter deshalb ausziehen oder einen neuen Mietvertrag

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00:00:16.073 --> 00:00:21.960
unterschreiben? Nein. Der Verkauf beendet den bestehenden Wohnraummietvertrag nicht automatisch.

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00:00:22.130 --> 00:00:28.786
Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Erwerber bei einem Eigentumswechsel in die
während

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00:00:28.786 --> 00:00:35.442
seiner Eigentumszeit entstehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der bestehende
Vertrag

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00:00:35.442 --> 00:00:37.090
bleibt also die Grundlage.

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00:00:37.960 --> 00:00:45.437
Wichtig ist der Zeitpunkt: Der notarielle Kaufvertrag allein macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer.

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00:00:45.437 --> 00:00:52.771
Für den gesetzlichen Eintritt in das Mietverhältnis nach Paragraf 566 kommt es auf die Veräußerung und

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00:00:52.771 --> 00:00:55.000
damit den Eigentumsübergang an.

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00:00:55.170 --> 00:01:01.766
Deshalb sollten Verkäufer und Käufer sauber dokumentieren, wann der Eigentumswechsel erfolgt und ab
wann

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00:01:01.766 --> 00:01:08.045
die laufende Verwaltung tatsächlich übergeben wird. Vertragsabreden zur wirtschaftlichen Abwicklung

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00:01:08.045 --> 00:01:09.250
müssen dazu passen.

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00:01:10.120 --> 00:01:17.121
Auch die Mietsicherheit ist keine Nebensache. Paragraf 566 a regelt, dass der Erwerber in die durch die

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00:01:17.121 --> 00:01:20.520
Kaution begründeten Rechte und Pflichten eintritt.

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00:01:20.690 --> 00:01:27.433
Für die Verkaufsunterlagen sollte deshalb nachvollziehbar sein, welche Sicherheit geleistet wurde und wie

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00:01:27.433 --> 00:01:34.048
sie zugeordnet ist. Kann der Mieter die Sicherheit bei Mietende vom Erwerber nicht zurückerlangen, kann

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00:01:34.048 --> 00:01:39.250
der frühere Vermieter nach dem Gesetz weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet sein.

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00:01:40.120 --> 00:01:47.379
Ein vereinfachtes Beispiel: Der Kaufvertrag wird am dritten März beurkundet. Die Eigentumsumschreibung
im

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00:01:47.379 --> 00:01:51.320
Grundbuch erfolgt in unserem Modell am siebzehnten April.

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00:01:51.490 --> 00:01:57.995
Das Mietverhältnis läuft in dieser Zeit weiter. Erst mit dem Eigentumsübergang wechselt die gesetzliche

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00:01:57.995 --> 00:02:04.374
Vermieterposition auf den Erwerber. Die genannten Daten sind frei gewählt und keine Aussage über eine

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00:02:04.374 --> 00:02:05.890
reale Bearbeitungsdauer.

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00:02:06.760 --> 00:02:13.593
Aus dem Verkauf selbst folgt also kein automatisches Mietende. Wer eine vermietete Wohnung verkauft,

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00:02:13.593 --> 00:02:19.880
sollte sie nicht ohne rechtliche Grundlage als sicher kurzfristig frei verfügbar darstellen.

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00:02:20.050 --> 00:02:26.688
Ob später eine Kündigung möglich ist, hängt von eigenständigen gesetzlichen Voraussetzungen und dem

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00:02:26.688 --> 00:02:33.260
konkreten Fall ab. Diese Folge erklärt nur den Eigentümerwechsel im bestehenden Mietverhältnis und

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00:02:33.260 --> 00:02:36.210
ersetzt keine Prüfung eines Kündigungsfalls.

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00:02:37.080 --> 00:02:44.443
Für einen geordneten Verkauf sollten mindestens der Mietvertrag mit Nachträgen, der Nachweis zur
Kaution

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00:02:44.443 --> 00:02:51.805
und wichtige laufende Vereinbarungen vollständig vorliegen. So kann der Erwerber erkennen, welche
Rechte

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00:02:51.805 --> 00:02:54.920
und Pflichten tatsächlich übernommen werden.

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00:02:55.090 --> 00:03:02.158
Die Merkhilfe lautet: Die Wohnung wechselt den Eigentümer, der Mietvertrag verschwindet nicht. Eine

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00:03:02.158 --> 00:03:09.297
vollständige Übergabemappe hilft, den Vermieterwechsel sauber zu dokumentieren, ohne den
bestehenden

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00:03:09.297 --> 00:03:11.010
Vertrag neu zu erfinden.