1 00:00:09,880 --> 00:00:16,419 Die erste Frage lautet nicht, wie hoch die gewünschte Miete ist, sondern wo die Wohnung liegt. Die 2 00:00:16,419 --> 00:00:22,558 Mietpreisbremse greift nur in Gebieten, die das Land durch Rechtsverordnung als angespannten 3 00:00:22,558 --> 00:00:24,360 Wohnungsmarkt bestimmt hat. 4 00:00:24,530 --> 00:00:30,259 In Nordrhein-Westfalen gilt dafür die Mieterschutzverordnung. Ihre aktuelle Fassung verweist für die 5 00:00:30,259 --> 00:00:36,217 betroffenen Gebiete auf eine Anlage. Deshalb sollte die konkrete Adresse immer mit der aktuell geltenden 6 00:00:36,217 --> 00:00:38,050 Gebietsliste abgeglichen werden. 7 00:00:38,920 --> 00:00:44,158 Liegt die Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses 8 00:00:44,158 --> 00:00:48,680 grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. 9 00:00:48,850 --> 00:00:56,530 Bei einer frei gewählten Vergleichsmiete von acht Euro pro Quadratmeter wären das im Grundmodell acht 10 00:00:56,530 --> 00:01:04,209 Euro achtzig. Dieses Beispiel ist keine Aussage zu einer realen Wohnung und berücksichtigt noch keine 11 00:01:04,209 --> 00:01:05,730 möglichen Ausnahmen. 12 00:01:06,600 --> 00:01:13,130 Die Zehn-Prozent-Grenze ist nicht das Ende der Prüfung. War die vom Vormieter zuletzt geschuldete Miete 13 00:01:13,130 --> 00:01:19,723 höher, kann nach Paragraph fünfhundertsechsundfünfzig e eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete zulässig 14 00:01:19,723 --> 00:01:20,040 sein. 15 00:01:20,210 --> 00:01:26,731 Auch Modernisierungen der letzten drei Jahre können die Berechnung verändern. Dafür reicht aber nicht die 16 00:01:26,731 --> 00:01:33,252 bloße Aussage, die Wohnung sei renoviert worden. Maßgeblich sind die gesetzlichen Voraussetzungen und die 17 00:01:33,252 --> 00:01:34,370 konkrete Maßnahme. 18 00:01:35,240 --> 00:01:42,377 Paragraph fünfhundertsechsundfünfzig f nennt wichtige Ausnahmen. Die Mietpreisbremse gilt nicht für eine 19 00:01:42,377 --> 00:01:48,760 Wohnung, die nach dem ersten Oktober zweitausendvierzehn erstmals genutzt und vermietet wird. 20 00:01:48,930 --> 00:01:55,762 Außerdem sind die Regeln der Paragraphen fünfhundertsechsundfünfzig d und e bei der ersten Vermietung 21 00:01:55,762 --> 00:02:02,729 nach umfassender Modernisierung nicht anzuwenden. Ob eine Modernisierung wirklich umfassend ist, sollte 22 00:02:02,729 --> 00:02:05,570 nicht nach Bauchgefühl entschieden werden. 23 00:02:06,440 --> 00:02:13,402 Gehen Sie die Prüfung immer in derselben Reihenfolge durch: erst das Gebiet, dann die ortsübliche 24 00:02:13,402 --> 00:02:20,077 Vergleichsmiete und die Grundgrenze, anschließend Vormiete und Modernisierung und zuletzt die 25 00:02:20,077 --> 00:02:21,800 einschlägigen Ausnahmen. 26 00:02:21,970 --> 00:02:29,019 So vermeiden Sie zwei typische Fehler: die Mietpreisbremse pauschal auf jede Wohnung anzuwenden oder sie 27 00:02:29,019 --> 00:02:34,577 allein wegen eines Neubau- oder Modernisierungshinweises ungeprüft auszuschließen. 28 00:02:35,480 --> 00:02:42,289 Für eine belastbare Einordnung brauchen Sie den Mietbeginn, die Adresse, die aktuelle Gebietsliste, die 29 00:02:42,289 --> 00:02:48,040 passende Vergleichsmiete und gegebenenfalls Nachweise zur Vormiete oder Modernisierung. 30 00:02:48,210 --> 00:02:54,878 Erst diese Unterlagen beantworten, ob und wie die Mietpreisbremse für den konkreten Vertrag wirkt. Eine 31 00:02:54,878 --> 00:03:00,770 allgemeine Aussage wie in Nordrhein-Westfalen gilt sie oder gilt sie nicht wäre zu ungenau.