1 00:00:09,880 --> 00:00:16,920 Eine Immobilie kann auf dem Papier eine gute Bruttorendite haben und trotzdem wenig freien Geldüberschuss 2 00:00:16,920 --> 00:00:23,960 liefern. Der Cashflow betrachtet deshalb tatsächliche Ein- und Auszahlungen in einem bestimmten Zeitraum. 3 00:00:24,130 --> 00:00:31,946 In dieser Folge rechnen wir bewusst vor Finanzierung und vor Ertragsteuern. Kreditrate, Zinsen, Tilgung 4 00:00:31,946 --> 00:00:37,410 und persönliche Steuerwirkungen kommen erst in späteren Schritten hinzu. 5 00:00:38,280 --> 00:00:44,880 Beginnen Sie nicht automatisch mit zwölf perfekten Monatsmieten. Für einen rückblickenden Cashflow zählen 6 00:00:44,880 --> 00:00:51,166 die tatsächlich eingegangenen Zahlungen. Für eine Planung müssen Leerstand und mögliche Ausfälle als 7 00:00:51,166 --> 00:00:53,240 Annahmen sichtbar gemacht werden. 8 00:00:53,410 --> 00:00:59,899 Umlagefähige Betriebskostenvorauszahlungen sollten Sie nicht mit frei verfügbarem Ertrag verwechseln. Sie 9 00:00:59,899 --> 00:01:05,090 dienen der Begleichung entsprechender Kosten und werden deshalb getrennt betrachtet. 10 00:01:05,960 --> 00:01:12,114 Ziehen Sie anschließend die Auszahlungen ab, die wirtschaftlich beim Eigentümer bleiben. Dazu können 11 00:01:12,114 --> 00:01:17,960 nicht umlagefähige laufende Kosten, Verwaltung und tatsächlich bezahlte Instandhaltung gehören. 12 00:01:18,130 --> 00:01:23,803 Abschreibungen sind dagegen keine Auszahlung und gehören nicht in diese einfache Cashflow-Rechnung. 13 00:01:23,803 --> 00:01:29,705 Größere Investitionen sollten gesondert sichtbar bleiben, statt unbemerkt in einer Durchschnittszahl zu 14 00:01:29,705 --> 00:01:30,450 verschwinden. 15 00:01:31,320 --> 00:01:37,422 Nehmen wir an, nach einem zeitweisen Leerstand sind im Jahr siebzehntausend Euro Nettokaltmiete 16 00:01:37,422 --> 00:01:43,331 tatsächlich eingegangen. Nicht umlagefähige laufende Kosten und Verwaltung betragen zusammen 17 00:01:43,331 --> 00:01:49,240 dreitausendsechshundert Euro. Zusätzlich wurden zweitausend Euro für Instandhaltung bezahlt. 18 00:01:49,410 --> 00:01:55,517 Siebzehntausend minus dreitausendsechshundert minus zweitausend ergibt einen Cashflow vor Finanzierung 19 00:01:55,517 --> 00:01:58,690 von elftausendvierhundert Euro für dieses Modelljahr. 20 00:01:59,560 --> 00:02:05,327 Die elftausendvierhundert Euro sind ein Geldüberschuss vor Finanzierung und Steuern, keine 21 00:02:05,327 --> 00:02:11,991 Prozent-Rendite. Um daraus eine Renditekennzahl zu machen, bräuchten Sie zusätzlich eine klar definierte 22 00:02:11,991 --> 00:02:12,760 Bezugsgröße. 23 00:02:12,930 --> 00:02:20,196 Auch ein einmalig gutes Jahr darf nicht mit einem dauerhaft stabilen Ergebnis verwechselt werden. Größere 24 00:02:20,196 --> 00:02:26,770 Reparaturen, Mietausfall oder Kostenänderungen können den Cashflow später deutlich verschieben. 25 00:02:27,640 --> 00:02:34,456 Die Rechnung vor Finanzierung zeigt zunächst, was die Immobilie selbst an zahlungswirksamem Überschuss 26 00:02:34,456 --> 00:02:39,000 erzeugt. Erst danach wird der konkrete Kredit-Zahlungsstrom ergänzt. 27 00:02:39,170 --> 00:02:45,656 So können Sie unterscheiden, ob ein knapper Überschuss aus dem Objekt selbst kommt oder hauptsächlich 28 00:02:45,656 --> 00:02:52,207 durch eine hohe Kreditbelastung entsteht. Genau diese Trennung macht die spätere Finanzierungsrechnung 29 00:02:52,207 --> 00:02:53,170 verständlicher.