WEBVTT

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00:00:09.880 --> 00:00:16.920
Eine Immobilie kann auf dem Papier eine gute Bruttorendite haben und trotzdem wenig freien
Geldüberschuss

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00:00:16.920 --> 00:00:23.960
liefern. Der Cashflow betrachtet deshalb tatsächliche Ein- und Auszahlungen in einem bestimmten
Zeitraum.

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00:00:24.130 --> 00:00:31.946
In dieser Folge rechnen wir bewusst vor Finanzierung und vor Ertragsteuern. Kreditrate, Zinsen, Tilgung

4
00:00:31.946 --> 00:00:37.410
und persönliche Steuerwirkungen kommen erst in späteren Schritten hinzu.

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00:00:38.280 --> 00:00:44.880
Beginnen Sie nicht automatisch mit zwölf perfekten Monatsmieten. Für einen rückblickenden Cashflow
zählen

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00:00:44.880 --> 00:00:51.166
die tatsächlich eingegangenen Zahlungen. Für eine Planung müssen Leerstand und mögliche Ausfälle als

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00:00:51.166 --> 00:00:53.240
Annahmen sichtbar gemacht werden.

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00:00:53.410 --> 00:00:59.899
Umlagefähige Betriebskostenvorauszahlungen sollten Sie nicht mit frei verfügbarem Ertrag verwechseln.
Sie

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00:00:59.899 --> 00:01:05.090
dienen der Begleichung entsprechender Kosten und werden deshalb getrennt betrachtet.

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00:01:05.960 --> 00:01:12.114
Ziehen Sie anschließend die Auszahlungen ab, die wirtschaftlich beim Eigentümer bleiben. Dazu können

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00:01:12.114 --> 00:01:17.960
nicht umlagefähige laufende Kosten, Verwaltung und tatsächlich bezahlte Instandhaltung gehören.

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00:01:18.130 --> 00:01:23.803
Abschreibungen sind dagegen keine Auszahlung und gehören nicht in diese einfache Cashflow-Rechnung.

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00:01:23.803 --> 00:01:29.705
Größere Investitionen sollten gesondert sichtbar bleiben, statt unbemerkt in einer Durchschnittszahl zu

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00:01:29.705 --> 00:01:30.450
verschwinden.

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00:01:31.320 --> 00:01:37.422
Nehmen wir an, nach einem zeitweisen Leerstand sind im Jahr siebzehntausend Euro Nettokaltmiete

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00:01:37.422 --> 00:01:43.331
tatsächlich eingegangen. Nicht umlagefähige laufende Kosten und Verwaltung betragen zusammen

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00:01:43.331 --> 00:01:49.240
dreitausendsechshundert Euro. Zusätzlich wurden zweitausend Euro für Instandhaltung bezahlt.

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00:01:49.410 --> 00:01:55.517
Siebzehntausend minus dreitausendsechshundert minus zweitausend ergibt einen Cashflow vor
Finanzierung

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00:01:55.517 --> 00:01:58.690
von elftausendvierhundert Euro für dieses Modelljahr.

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00:01:59.560 --> 00:02:05.327
Die elftausendvierhundert Euro sind ein Geldüberschuss vor Finanzierung und Steuern, keine

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00:02:05.327 --> 00:02:11.991
Prozent-Rendite. Um daraus eine Renditekennzahl zu machen, bräuchten Sie zusätzlich eine klar
definierte

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00:02:11.991 --> 00:02:12.760
Bezugsgröße.

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00:02:12.930 --> 00:02:20.196
Auch ein einmalig gutes Jahr darf nicht mit einem dauerhaft stabilen Ergebnis verwechselt werden.
Größere

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00:02:20.196 --> 00:02:26.770
Reparaturen, Mietausfall oder Kostenänderungen können den Cashflow später deutlich verschieben.

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00:02:27.640 --> 00:02:34.456
Die Rechnung vor Finanzierung zeigt zunächst, was die Immobilie selbst an zahlungswirksamem
Überschuss

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00:02:34.456 --> 00:02:39.000
erzeugt. Erst danach wird der konkrete Kredit-Zahlungsstrom ergänzt.

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00:02:39.170 --> 00:02:45.656
So können Sie unterscheiden, ob ein knapper Überschuss aus dem Objekt selbst kommt oder
hauptsächlich

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00:02:45.656 --> 00:02:52.207
durch eine hohe Kreditbelastung entsteht. Genau diese Trennung macht die spätere
Finanzierungsrechnung

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00:02:52.207 --> 00:02:53.170
verständlicher.