1 00:00:09,880 --> 00:00:16,187 Bei einer vermieteten Immobilie kann eine positive Renditekennzahl gut aussehen und trotzdem wenig Geld 2 00:00:16,187 --> 00:00:22,493 auf dem Konto übrig bleiben. Der Cashflow betrachtet deshalb die tatsächlichen Ein- und Auszahlungen in 3 00:00:22,493 --> 00:00:24,085 einem bestimmten Zeitraum. 4 00:00:24,255 --> 00:00:31,052 In dieser Folge geht es um den Cashflow nach Finanzierung: also den Betrag, der nach den laufenden 5 00:00:31,052 --> 00:00:38,265 Objektzahlungen und dem Kapitaldienst übrig bleibt. Steuern und private Lebenshaltung bleiben in unserem 6 00:00:38,265 --> 00:00:40,415 vereinfachten Modell außen vor. 7 00:00:41,320 --> 00:00:47,865 Beginnen Sie mit den tatsächlich vereinnahmten Mieten. Davon ziehen Sie die Zahlungen ab, die Sie als 8 00:00:47,865 --> 00:00:52,920 Eigentümer für das Objekt tragen und in Ihrer Rechnung berücksichtigen wollen. 9 00:00:53,090 --> 00:00:59,266 Anschließend kommt der Kapitaldienst hinzu. Bei einem Darlehen besteht die Rate typischerweise aus Zinsen 10 00:00:59,266 --> 00:01:05,149 und Rückzahlung. Für den Cashflow sind beide Bestandteile Auszahlungen, auch wenn Tilgung in anderen 11 00:01:05,149 --> 00:01:07,090 Rechnungen anders behandelt wird. 12 00:01:08,000 --> 00:01:14,821 Nehmen wir zwölftausend Euro vereinnahmte Miete im Jahr an. Für nicht vom Mieter getragene laufende 13 00:01:14,821 --> 00:01:21,849 Kosten, Verwaltung und tatsächlich bezahlte Instandhaltung fließen im selben Jahr zusammen dreitausend 14 00:01:21,849 --> 00:01:22,400 Euro ab. 15 00:01:22,570 --> 00:01:29,038 Für Zins und Tilgung fließen im selben Jahr siebentausendzweihundert Euro ab. Alle Werte sind frei 16 00:01:29,038 --> 00:01:33,130 gewählt und dienen nur dazu, den Rechenweg sichtbar zu machen. 17 00:01:34,000 --> 00:01:39,094 Zwölftausend Euro minus dreitausend Euro minus siebentausendzweihundert Euro ergeben 18 00:01:39,094 --> 00:01:45,340 eintausendachthundert Euro positiven Cashflow im Jahr. Das entspricht in diesem Modell durchschnittlich 19 00:01:45,340 --> 00:01:47,280 einhundertfünfzig Euro im Monat. 20 00:01:47,450 --> 00:01:53,872 Ein positiver Wert bedeutet nur, dass die berücksichtigten Einzahlungen höher waren als die 21 00:01:53,872 --> 00:02:00,999 berücksichtigten Auszahlungen. Er sagt noch nichts darüber aus, ob der Kaufpreis günstig war oder die 22 00:02:00,999 --> 00:02:03,610 Investition steuerlich attraktiv ist. 23 00:02:04,480 --> 00:02:11,268 Ein zu optimistischer Cashflow entsteht schnell, wenn Leerstand, nicht umlagefähige Kosten oder absehbare 24 00:02:11,268 --> 00:02:17,280 Instandhaltung fehlen. Auch die Kreditrate sollte aus dem tatsächlichen Tilgungsplan stammen. 25 00:02:17,450 --> 00:02:23,730 Trennen Sie außerdem Modellannahmen von bereits bekannten Beträgen. So erkennen Sie, welcher Teil der 26 00:02:23,730 --> 00:02:28,890 Rechnung sicher ist und welcher Teil nur unter bestimmten Erwartungen funktioniert. 27 00:02:29,060 --> 00:02:35,337 Ein Betrag, den Sie lediglich als künftige Reserve einplanen, ist noch keine tatsächlich bezahlte 28 00:02:35,337 --> 00:02:39,220 Reparatur. Solche Planungsreserven sind separat auszuweisen. 29 00:02:40,120 --> 00:02:47,688 Die wichtigste Abgrenzung lautet: Cashflow beschreibt Liquidität. Eine steuerliche Gewinnermittlung oder 30 00:02:47,688 --> 00:02:53,800 eine Renditekennzahl folgt anderen Regeln und kann zu einem anderen Ergebnis kommen. 31 00:02:53,970 --> 00:03:00,425 Nutzen Sie den Cashflow deshalb als eine eigene Prüfgröße. Wenn nach Finanzierung nur ein sehr kleiner 32 00:03:00,425 --> 00:03:07,008 Überschuss bleibt, sollte Ihre Rechnung zeigen, welche Annahme bereits bei einer kleinen Veränderung ins 33 00:03:07,008 --> 00:03:08,210 Minus führen würde.