WEBVTT

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00:00:09.880 --> 00:00:16.187
Bei einer vermieteten Immobilie kann eine positive Renditekennzahl gut aussehen und trotzdem wenig
Geld

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00:00:16.187 --> 00:00:22.493
auf dem Konto übrig bleiben. Der Cashflow betrachtet deshalb die tatsächlichen Ein- und Auszahlungen in

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00:00:22.493 --> 00:00:24.085
einem bestimmten Zeitraum.

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00:00:24.255 --> 00:00:31.052
In dieser Folge geht es um den Cashflow nach Finanzierung: also den Betrag, der nach den laufenden

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00:00:31.052 --> 00:00:38.265
Objektzahlungen und dem Kapitaldienst übrig bleibt. Steuern und private Lebenshaltung bleiben in
unserem

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00:00:38.265 --> 00:00:40.415
vereinfachten Modell außen vor.

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00:00:41.320 --> 00:00:47.865
Beginnen Sie mit den tatsächlich vereinnahmten Mieten. Davon ziehen Sie die Zahlungen ab, die Sie als

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00:00:47.865 --> 00:00:52.920
Eigentümer für das Objekt tragen und in Ihrer Rechnung berücksichtigen wollen.

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00:00:53.090 --> 00:00:59.266
Anschließend kommt der Kapitaldienst hinzu. Bei einem Darlehen besteht die Rate typischerweise aus
Zinsen

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00:00:59.266 --> 00:01:05.149
und Rückzahlung. Für den Cashflow sind beide Bestandteile Auszahlungen, auch wenn Tilgung in anderen

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00:01:05.149 --> 00:01:07.090
Rechnungen anders behandelt wird.

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00:01:08.000 --> 00:01:14.821
Nehmen wir zwölftausend Euro vereinnahmte Miete im Jahr an. Für nicht vom Mieter getragene laufende

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00:01:14.821 --> 00:01:21.849
Kosten, Verwaltung und tatsächlich bezahlte Instandhaltung fließen im selben Jahr zusammen dreitausend

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00:01:21.849 --> 00:01:22.400
Euro ab.

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00:01:22.570 --> 00:01:29.038
Für Zins und Tilgung fließen im selben Jahr siebentausendzweihundert Euro ab. Alle Werte sind frei

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00:01:29.038 --> 00:01:33.130
gewählt und dienen nur dazu, den Rechenweg sichtbar zu machen.

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00:01:34.000 --> 00:01:39.094
Zwölftausend Euro minus dreitausend Euro minus siebentausendzweihundert Euro ergeben

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00:01:39.094 --> 00:01:45.340
eintausendachthundert Euro positiven Cashflow im Jahr. Das entspricht in diesem Modell durchschnittlich

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00:01:45.340 --> 00:01:47.280
einhundertfünfzig Euro im Monat.

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00:01:47.450 --> 00:01:53.872
Ein positiver Wert bedeutet nur, dass die berücksichtigten Einzahlungen höher waren als die

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00:01:53.872 --> 00:02:00.999
berücksichtigten Auszahlungen. Er sagt noch nichts darüber aus, ob der Kaufpreis günstig war oder die

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00:02:00.999 --> 00:02:03.610
Investition steuerlich attraktiv ist.

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00:02:04.480 --> 00:02:11.268
Ein zu optimistischer Cashflow entsteht schnell, wenn Leerstand, nicht umlagefähige Kosten oder
absehbare

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00:02:11.268 --> 00:02:17.280
Instandhaltung fehlen. Auch die Kreditrate sollte aus dem tatsächlichen Tilgungsplan stammen.

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00:02:17.450 --> 00:02:23.730
Trennen Sie außerdem Modellannahmen von bereits bekannten Beträgen. So erkennen Sie, welcher Teil
der

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00:02:23.730 --> 00:02:28.890
Rechnung sicher ist und welcher Teil nur unter bestimmten Erwartungen funktioniert.

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00:02:29.060 --> 00:02:35.337
Ein Betrag, den Sie lediglich als künftige Reserve einplanen, ist noch keine tatsächlich bezahlte

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00:02:35.337 --> 00:02:39.220
Reparatur. Solche Planungsreserven sind separat auszuweisen.

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00:02:40.120 --> 00:02:47.688
Die wichtigste Abgrenzung lautet: Cashflow beschreibt Liquidität. Eine steuerliche Gewinnermittlung oder

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00:02:47.688 --> 00:02:53.800
eine Renditekennzahl folgt anderen Regeln und kann zu einem anderen Ergebnis kommen.

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00:02:53.970 --> 00:03:00.425
Nutzen Sie den Cashflow deshalb als eine eigene Prüfgröße. Wenn nach Finanzierung nur ein sehr kleiner

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00:03:00.425 --> 00:03:07.008
Überschuss bleibt, sollte Ihre Rechnung zeigen, welche Annahme bereits bei einer kleinen Veränderung
ins

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00:03:07.008 --> 00:03:08.210
Minus führen würde.