Verkaufsziel und Eigennutzung trennen
Bei Eigennutzung spielen neben Kosten auch Wohnkomfort und Energieverbrauch eine Rolle. Bei geplantem Verkauf zählen zwei begründete Marktpreisszenarien.
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Sanieren oder verkaufen? Kosten und Marktwert vergleichen
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Homes.NRW unterstützt Immobilieneigentümer in Gladbeck, Bottrop, Gelsenkirchen, Dorsten, Marl und Essen mit einer marktbezogenen Verkaufsbewertung und persönlicher Beratung.
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- 00:00Homes.NRW Monumental-Intro
- 00:09Zuerst das Ziel klären, dann die Sanierung bewerten.
- 00:42Pflichten und Schäden von freiwilligen Wünschen trennen.
- 01:21Ausgaben sind nicht automatisch zusätzlicher Marktwert.
- 02:00Im Modell bleibt vom höheren Preis kein Mehrerlös übrig.
- 02:43Schon eine andere Preisannahme verändert das Ergebnis.
- 03:22Entscheiden Sie mit Angeboten, Marktbezug und Reserve.
- 04:00Homes.NRW Standard-Outro
Das erklärt diese Folge
Pflichten, Schäden und freiwillige Wünsche abgrenzen
Baumängel oder gesetzliche Nachrüstung sind anders zu bewerten als eine rein freiwillige Aufwertung. Geltende Pflichten konkret prüfen lassen.
Zusätzlichen Erlös gegen Gesamtkosten rechnen
Das Modell 350.000 Euro minus 40.000 Euro Baukosten und 10.000 Euro weitere Projektkosten ergibt wieder 300.000 Euro, ohne zusätzlichen Risikoausgleich.
Schlechtere Markt- und Kostenentwicklung mitdenken
Bei nur 340.000 Euro Verkaufserlös verblieben im Modell 290.000 Euro. Zeit, Liquidität und Risikopuffer sind gesondert zu prüfen.
Transkript zum Nachlesen
Vollständiger Sprechertext in Kapitelreihenfolge. Untertitel und Zeitangaben gehören zur Fassung mit Intro und Outro.
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Homes.NRW Monumental-Intro
Homes.NRW Immobilien. Immobilienwissen für Eigentümer und Kaufinteressenten.
Zuerst das Ziel klären, dann die Sanierung bewerten.
Soll ich erst sanieren oder das Haus lieber so verkaufen? Klären Sie zunächst Ihr Ziel. Wer selbst weiter dort wohnen möchte, bewertet auch Wohnkomfort, Nutzung und künftige laufende Kosten. Wer ohnehin verkaufen will, stellt eine andere Rechnung auf. In dieser Folge betrachten wir vor allem freiwillige Maßnahmen vor einem geplanten Verkauf. Eine Sanierung kann sinnvoll sein. Sie ist aber nicht schon deshalb wirtschaftlich, weil anschließend ein höherer Verkaufspreis möglich erscheint.
Pflichten und Schäden von freiwilligen Wünschen trennen.
Trennen Sie drei Fragen: Welche gesetzlichen Pflichten bestehen? Welche technischen Schäden müssen fachlich beurteilt werden? Und welche zusätzliche Ausstattung wäre lediglich eine freiwillige Aufwertung? Diese Fragen gehören nicht ungeprüft in einen einzigen Sanierungstopf. Bestimmte Nachrüstpflichten können unabhängig von Ihren Verkaufsplänen relevant sein. Umgekehrt ist eine teure Wunschmodernisierung nicht automatisch vorgeschrieben. Lassen Sie den tatsächlichen Zustand und die rechtlichen Voraussetzungen klären, bevor Sie aus einer Kostenliste eine Entscheidung ableiten.
Ausgaben sind nicht automatisch zusätzlicher Marktwert.
Für die Verkaufsentscheidung brauchen Sie zwei nachvollziehbare Preisannahmen: Was lässt sich im jetzigen Zustand voraussichtlich erzielen? Und was nach genau den geplanten Maßnahmen? Beide Annahmen müssen zum örtlichen Markt und zum jeweiligen Gebäudezustand passen. Der Marktwert richtet sich nicht allein danach, was Sie investiert haben. Auch Lage, rechtliche Gegebenheiten und andere Eigenschaften zählen. Ein Euro Baukosten ist deshalb nicht automatisch ein Euro zusätzlicher Verkaufspreis. Große Preisversprechen sollten Sie besonders kritisch prüfen.
Im Modell bleibt vom höheren Preis kein Mehrerlös übrig.
Unser frei gewähltes Modell: Verkauf heute für dreihunderttausend Euro oder nach den Maßnahmen für dreihundertfünfzigtausend Euro. Die Arbeiten kosten vierzigtausend Euro. Für Planung, Zwischenfinanzierung und längere Haltezeit fallen zusammen weitere zehntausend Euro an. Dreihundertfünfzigtausend minus vierzigtausend minus zehntausend ergibt wieder dreihunderttausend Euro. In diesem Modell bleibt kein zusätzlicher Betrag als Ausgleich für das Projektrisiko. Persönliche Steuern und vorhandene Darlehen sind nicht abgebildet; gleich hohe allgemeine Verkaufskosten bleiben auf beiden Seiten unberücksichtigt.
Schon eine andere Preisannahme verändert das Ergebnis.
Was passiert, wenn nach der Sanierung nur dreihundertvierzigtausend Euro erzielt werden? Bei unverändert fünfzigtausend Euro zusätzlichem Aufwand bleiben in unserer Vergleichsrechnung zweihundertneunzigtausend Euro. Das sind zehntausend Euro weniger als beim angenommenen Verkauf heute. Rechnen Sie deshalb auch mit niedrigeren Verkaufserlösen, höheren Kosten oder längerer Dauer. Die Varianten sind keine Vorhersage. Sie zeigen, wie abhängig die Entscheidung von Annahmen ist. Unterschiedliche Verkaufskosten oder persönliche Steuereffekte müssten zusätzlich berücksichtigt werden.
Entscheiden Sie mit Angeboten, Marktbezug und Reserve.
Konkretisieren Sie die Maßnahmen mit belastbaren Angeboten und einem realistischen Zeitplan. Lassen Sie beide Verkaufsszenarien marktbezogen einschätzen und berücksichtigen Sie Ihre verfügbare Liquidität. Eine Reserve hilft bei Unsicherheit, ersetzt aber keine sachliche Prüfung. Manchmal spricht die Rechnung für gezielte Arbeiten, manchmal für einen Verkauf im bestehenden Zustand. Wer selbst weiter wohnen möchte, muss zusätzlich den eigenen Nutzen bewerten. Entscheidend ist nicht die größte Sanierung, sondern die zu Ihrem Ziel passende Entscheidung.
Homes.NRW Standard-Outro
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Quellen und Einordnung
Die Abbildungen sind schematisch; die Personen und Zahlenbeispiele sind fiktiv. Quellenabgleich dieser Websitefassung: . Die Entscheidung zwischen freiwilliger Sanierung und Verkauf im aktuellen Zustand hängt vom individuellen Ziel, der Marktlage, dem Gebäudezustand, ggf. gesetzlichen Pflichten, der Finanzierung und dem Zeitrisiko ab. Marktwert im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (§ 194 BauGB) lässt sich nicht einfach aus Maßnahmenkosten ableiten. § 8 ImmoWertV unterscheidet allgemeine und besondere objektspezifische Merkmale, einschließlich Bauschäden. § 35 des aktuellen Gebäudemodernisierungsgesetzes behandelt Nachrüstpflichten und Ausnahmen zur obersten Geschossdecke und darf nicht mit genereller Sanierungspflicht verwechselt werden. Die Beispiele 350.000−40.000−10.000=300.000 Euro und 340.000−50.000=290.000 Euro sind ausschließlich frei gewählte Vergleichswerte, keine Gutachten/Preisprognose.
- BauGB §194 – marktbezogener Verkehrswert statt persönlicher Ausgaben
- ImmoWertV §8 – Markteinfluss von Grundstücksmerkmalen und Bauschäden
- GModG §35 – bestimmte Nachrüstpflichten von freiwilligen Maßnahmen trennen
Allgemeine Orientierung ohne verbindliche Verkehrswert-, Rechts-, Steuer-, Bau- oder Finanzberatung. Zustandsaufnahme, Angebote und die konkreten Pflichten von Fachleuten beurteilen lassen.