Liquidität statt Rendite
Cashflow beschreibt tatsächliche Ein- und Auszahlungen eines Zeitraums, nicht automatisch Gewinn oder Rendite.
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Cashflow nach Finanzierung berechnen
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Immobilieneigentümer in Gladbeck, Bottrop, Gelsenkirchen, Dorsten, Marl und Essen können ihre Verkaufs- und Vermietungsentscheidung mit Homes.NRW anhand der tatsächlichen Objektdaten einordnen. Das Video ist keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.
Kostenlos und direkt auf Homes.NRW, ohne Anmeldung und ohne YouTube-Einbettung. Die Sprecherstimme ist synthetisch erzeugt. Allgemeine Orientierung, keine individuelle Rechtsberatung.
Kapitel direkt ansehen
- 00:00Homes.NRW Monumental-Intro
- 00:09Cashflow fragt nach tatsächlichen Zahlungen.
- 00:40Erst das Objekt, dann die Finanzierung.
- 01:07Ein bewusst einfaches Jahresbeispiel
- 01:33Was bleibt nach Finanzierung übrig?
- 02:03Die Rechnung ist nur so gut wie ihre Annahmen.
- 02:39Cashflow ist Liquidität, nicht automatisch Gewinn.
- 03:08Homes.NRW Standard-Outro
Das erklärt diese Folge
Objektzahlungen zuerst abziehen
Mieten, nicht vom Mieter getragene Ausgaben und tatsächlich bezahlte Instandhaltung sachgerecht zuordnen.
Zins und Tilgung sind Auszahlungen
Die tatsächlich fällige Kreditrate gehört im Liquiditätsmodell vollständig zum Kapitaldienst.
Fiktive Beispielrechnung
12.000 – 3.000 – 7.200 = 1.800 Euro im Jahr; als Monatsdurchschnitt 150 Euro vor Steuern und weiteren nicht erfassten Positionen.
Transkript zum Nachlesen
Vollständiger Sprechertext in Kapitelreihenfolge. Untertitel und Zeitangaben gehören zur Fassung mit Intro und Outro.
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Homes.NRW Monumental-Intro
Homes.NRW Immobilien. Immobilienwissen für Eigentümer und Kaufinteressenten.
Cashflow fragt nach tatsächlichen Zahlungen.
Bei einer vermieteten Immobilie kann eine positive Renditekennzahl gut aussehen und trotzdem wenig Geld auf dem Konto übrig bleiben. Der Cashflow betrachtet deshalb die tatsächlichen Ein- und Auszahlungen in einem bestimmten Zeitraum. In dieser Folge geht es um den Cashflow nach Finanzierung: also den Betrag, der nach den laufenden Objektzahlungen und dem Kapitaldienst übrig bleibt. Steuern und private Lebenshaltung bleiben in unserem vereinfachten Modell außen vor.
Erst das Objekt, dann die Finanzierung.
Beginnen Sie mit den tatsächlich vereinnahmten Mieten. Davon ziehen Sie die Zahlungen ab, die Sie als Eigentümer für das Objekt tragen und in Ihrer Rechnung berücksichtigen wollen. Anschließend kommt der Kapitaldienst hinzu. Bei einem Darlehen besteht die Rate typischerweise aus Zinsen und Rückzahlung. Für den Cashflow sind beide Bestandteile Auszahlungen, auch wenn Tilgung in anderen Rechnungen anders behandelt wird.
Ein bewusst einfaches Jahresbeispiel
Nehmen wir zwölftausend Euro vereinnahmte Miete im Jahr an. Für nicht vom Mieter getragene laufende Kosten, Verwaltung und tatsächlich bezahlte Instandhaltung fließen im selben Jahr zusammen dreitausend Euro ab. Für Zins und Tilgung fließen im selben Jahr siebentausendzweihundert Euro ab. Alle Werte sind frei gewählt und dienen nur dazu, den Rechenweg sichtbar zu machen.
Was bleibt nach Finanzierung übrig?
Zwölftausend Euro minus dreitausend Euro minus siebentausendzweihundert Euro ergeben eintausendachthundert Euro positiven Cashflow im Jahr. Das entspricht in diesem Modell durchschnittlich einhundertfünfzig Euro im Monat. Ein positiver Wert bedeutet nur, dass die berücksichtigten Einzahlungen höher waren als die berücksichtigten Auszahlungen. Er sagt noch nichts darüber aus, ob der Kaufpreis günstig war oder die Investition steuerlich attraktiv ist.
Die Rechnung ist nur so gut wie ihre Annahmen.
Ein zu optimistischer Cashflow entsteht schnell, wenn Leerstand, nicht umlagefähige Kosten oder absehbare Instandhaltung fehlen. Auch die Kreditrate sollte aus dem tatsächlichen Tilgungsplan stammen. Trennen Sie außerdem Modellannahmen von bereits bekannten Beträgen. So erkennen Sie, welcher Teil der Rechnung sicher ist und welcher Teil nur unter bestimmten Erwartungen funktioniert. Ein Betrag, den Sie lediglich als künftige Reserve einplanen, ist noch keine tatsächlich bezahlte Reparatur. Solche Planungsreserven sind separat auszuweisen.
Cashflow ist Liquidität, nicht automatisch Gewinn.
Die wichtigste Abgrenzung lautet: Cashflow beschreibt Liquidität. Eine steuerliche Gewinnermittlung oder eine Renditekennzahl folgt anderen Regeln und kann zu einem anderen Ergebnis kommen. Nutzen Sie den Cashflow deshalb als eine eigene Prüfgröße. Wenn nach Finanzierung nur ein sehr kleiner Überschuss bleibt, sollte Ihre Rechnung zeigen, welche Annahme bereits bei einer kleinen Veränderung ins Minus führen würde.
Homes.NRW Standard-Outro
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Quellen und Einordnung
Die Abbildungen sind schematisch; die Personen und Zahlenbeispiele sind fiktiv. Quellenabgleich dieser Websitefassung: . Die Zahlen sind ausdrücklich fiktiv: 12.000 Euro tatsächlich vereinnahmte Jahresmiete minus 3.000 Euro tatsächlich bezahlte Objektkosten einschließlich bereits bezahlter Instandhaltung minus 7.200 Euro tatsächlicher Kreditrate für Zins und Tilgung ergeben 1.800 Euro Cashflow im Jahr, im arithmetischen Monatsdurchschnitt 150 Euro. Steuerzahlungen, private Lebenshaltung, zukünftige Risiken und bloße Rücklagenplanung gehören nicht zu diesem vereinfachten Modell. Ein Cashflow ist nicht mit Gewinn oder Rendite gleichzusetzen.
Allgemeine, vereinfachte Liquiditätsorientierung, kein Darlehensangebot und keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Zahlungsströme, Finanzierung, Steuerfolgen und nicht berücksichtigte Risiken für den Einzelfall gesondert fachlich prüfen.