Tatsächlich eingegangene Nettokaltmiete
Beim rückblickenden Cashflow zählen tatsächliche Einzahlungen statt einer Vollvermietungsannahme. Betriebskostenvorauszahlungen sind nicht frei verfügbarer Ertrag.
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Cashflow vor Finanzierung: Mieten und Kosten
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Für Vermieter und Käufer von Kapitalanlage-Immobilien zeigt der Cashflow die tatsächliche Liquidität. Homes.NRW hilft, Objektunterlagen, Kosten, Leerstand und offene Finanzierungsfragen für die Entscheidung übersichtlich zusammenzustellen.
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- 00:00Homes.NRW Monumental-Intro
- 00:09Cashflow fragt nach tatsächlichen Geldbewegungen.
- 00:37Mit den tatsächlich vereinnahmten Mieten beginnen
- 01:05Nur zahlungswirksame Eigentümerkosten abziehen
- 01:30Ein Jahresbeispiel vor Finanzierung
- 01:58Der Cashflow ist noch keine Rendite.
- 02:26Vor und nach Finanzierung getrennt rechnen.
- 02:53Homes.NRW Standard-Outro
Das erklärt diese Folge
Nur zahlungswirksame Eigentümerkosten abziehen
Nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung und gezahlte Instandhaltung gehören in eine transparente Objektliquiditätsrechnung. Abschreibungen sind keine tatsächliche Auszahlung.
Rechenbeispiel: 11.400 Euro
Fiktiv: 17.000 Euro vereinnahmte Jahresnettokaltmiete minus 3.600 Euro Eigentümerkosten minus 2.000 Euro bezahlte Instandhaltung ergeben 11.400 Euro Cashflow vor Finanzierung und Ertragsteuern.
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Homes.NRW Monumental-Intro
Homes.NRW Immobilien. Immobilienwissen für Eigentümer und Kaufinteressenten.
Cashflow fragt nach tatsächlichen Geldbewegungen.
Eine Immobilie kann auf dem Papier eine gute Bruttorendite haben und trotzdem wenig freien Geldüberschuss liefern. Der Cashflow betrachtet deshalb tatsächliche Ein- und Auszahlungen in einem bestimmten Zeitraum. In dieser Folge rechnen wir bewusst vor Finanzierung und vor Ertragsteuern. Kreditrate, Zinsen, Tilgung und persönliche Steuerwirkungen kommen erst in späteren Schritten hinzu.
Mit den tatsächlich vereinnahmten Mieten beginnen
Beginnen Sie nicht automatisch mit zwölf perfekten Monatsmieten. Für einen rückblickenden Cashflow zählen die tatsächlich eingegangenen Zahlungen. Für eine Planung müssen Leerstand und mögliche Ausfälle als Annahmen sichtbar gemacht werden. Umlagefähige Betriebskostenvorauszahlungen sollten Sie nicht mit frei verfügbarem Ertrag verwechseln. Sie dienen der Begleichung entsprechender Kosten und werden deshalb getrennt betrachtet.
Nur zahlungswirksame Eigentümerkosten abziehen
Ziehen Sie anschließend die Auszahlungen ab, die wirtschaftlich beim Eigentümer bleiben. Dazu können nicht umlagefähige laufende Kosten, Verwaltung und tatsächlich bezahlte Instandhaltung gehören. Abschreibungen sind dagegen keine Auszahlung und gehören nicht in diese einfache Cashflow-Rechnung. Größere Investitionen sollten gesondert sichtbar bleiben, statt unbemerkt in einer Durchschnittszahl zu verschwinden.
Ein Jahresbeispiel vor Finanzierung
Nehmen wir an, nach einem zeitweisen Leerstand sind im Jahr siebzehntausend Euro Nettokaltmiete tatsächlich eingegangen. Nicht umlagefähige laufende Kosten und Verwaltung betragen zusammen dreitausendsechshundert Euro. Zusätzlich wurden zweitausend Euro für Instandhaltung bezahlt. Siebzehntausend minus dreitausendsechshundert minus zweitausend ergibt einen Cashflow vor Finanzierung von elftausendvierhundert Euro für dieses Modelljahr.
Der Cashflow ist noch keine Rendite.
Die elftausendvierhundert Euro sind ein Geldüberschuss vor Finanzierung und Steuern, keine Prozent-Rendite. Um daraus eine Renditekennzahl zu machen, bräuchten Sie zusätzlich eine klar definierte Bezugsgröße. Auch ein einmalig gutes Jahr darf nicht mit einem dauerhaft stabilen Ergebnis verwechselt werden. Größere Reparaturen, Mietausfall oder Kostenänderungen können den Cashflow später deutlich verschieben.
Vor und nach Finanzierung getrennt rechnen.
Die Rechnung vor Finanzierung zeigt zunächst, was die Immobilie selbst an zahlungswirksamem Überschuss erzeugt. Erst danach wird der konkrete Kredit-Zahlungsstrom ergänzt. So können Sie unterscheiden, ob ein knapper Überschuss aus dem Objekt selbst kommt oder hauptsächlich durch eine hohe Kreditbelastung entsteht. Genau diese Trennung macht die spätere Finanzierungsrechnung verständlicher.
Homes.NRW Standard-Outro
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Quellen und Einordnung
Die Abbildungen sind schematisch; die Personen und Zahlenbeispiele sind fiktiv. Quellenabgleich dieser Websitefassung: . Homes.NRW Renditeobjekt-Prüfung und amtlicher Wortlaut der Betriebskostenverordnung §1 am 3. November 2026 erneut tatsächlich gelesen; Abgrenzung Verwaltung und Instandhaltung zur Betriebskostenumlage. Ausschließlich offen ausgewiesene fiktive Beispielrechnung, keine Anlageprognose.
- Homes.NRW – Renditeobjekt prüfen
- BetrKV § 1 – Abgrenzung laufender Betriebskosten von Verwaltung und Instandhaltung
Allgemeine Information, keine individuelle Finanz-, Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Reale Mietzahlungen, Eigentümerkosten, Instandhaltung, Reserven, Finanzierung und Steuerfragen separat prüfen.