Hypothek und Grundschuld
Beide sind Grundpfandrechte. Eine Hypothek ist mit einer Forderung verbunden; eine Grundschuld setzt nicht zwingend eine bestimmte Forderung voraus.
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Grundbuch III: Hypothek und Grundschuld
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Welche Grundpfandrechte sind in Abteilung III eingetragen? Verstehen Sie Hypothek, Grundschuld, den Unterschied zur tatsächlichen Restschuld und was vor einem Immobilienverkauf zu prüfen ist.
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- 00:00Monumentales Intro
- 00:09In Abteilung III stehen Grundpfandrechte.
- 00:40Hypothek und Grundschuld haben unterschiedliche Grundlagen.
- 01:09Der eingetragene Betrag ist nicht automatisch die Restschuld.
- 01:39Lesen Sie Betrag, Recht und Änderungen zusammen.
- 02:13Ein bezahlter Kredit löscht die Grundschuld nicht automatisch.
- 02:46Vor dem Verkauf die Grundpfandrechte frühzeitig klären.
- 03:23Homes.NRW – Standard-Outro
Das erklärt diese Folge
Grundbuchsumme ist keine Restschuld
Ein eingetragener Betrag belegt nicht, wie viel ein Darlehensnehmer heute tatsächlich noch schuldet. Im Video ist das Zahlenbeispiel ausdrücklich fiktiv.
Vor dem Verkauf klären
Für die Entfernung von Grundpfandrechten sind die erforderlichen Erklärungen und Grundbucheinträge zu prüfen. Unterlagen sollten frühzeitig mit Bank und Notariat abgestimmt werden.
Transkript zum Nachlesen
Vollständiger Sprechertext in Kapitelreihenfolge. Untertitel und Zeitangaben gehören zur Fassung mit Intro und Outro.
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Monumentales Intro
Homes Punkt NRW Immobilien. Ihr Immobilienmakler aus Gladbeck.
In Abteilung III stehen Grundpfandrechte.
Wenn Sie in ein Grundbuch schauen, finden Sie in der dritten Abteilung die Grundpfandrechte. Zu den Grundpfandrechten zählen die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld. Auch Änderungen und die Entfernung einzelner Rechte aus dem Grundbuch werden dort dokumentiert. Die dritte Abteilung sagt etwas über Rechte am Grundstück. Sie ist weder eine Liste der Eigentümer noch ein Kontoauszug über laufende Kredite. Wir lesen die Angaben deshalb Schritt für Schritt.
Hypothek und Grundschuld haben unterschiedliche Grundlagen.
Bei einer Hypothek ist der Bezug zu einer gesicherten Forderung Teil der gesetzlichen Konstruktion. Die Grundschuld setzt dagegen gerade keine Forderung voraus. Sie wird häufig zur Kreditsicherung eingesetzt, ist aber nicht mit dem Darlehen selbst gleichzusetzen. Darum reicht das Wort Grundschuld im Register nicht aus, um zu wissen, welcher Kredit noch offen ist. Dafür braucht es aktuelle Angaben zum Darlehen und zum Sicherungsverhältnis.
Der eingetragene Betrag ist nicht automatisch die Restschuld.
Unser Beispiel ist frei erfunden. Im Grundbuch steht eine Grundschuld über zweihunderttausend Euro. Eine aktuelle Auskunft der finanzierenden Bank nennt dagegen noch achtzigtausend Euro Darlehensrest. Die beiden Zahlen beantworten unterschiedliche Fragen. Aus der eingetragenen Summe allein können Sie weder die tatsächliche Restschuld noch eine frei verfügbare Kreditsicherheit ableiten. Auch eingetragene Zinsen und weitere Bedingungen können für die Einordnung wichtig sein.
Lesen Sie Betrag, Recht und Änderungen zusammen.
Der Aufbau der dritten Abteilung hilft bei der Orientierung. Die Grundbuchverfügung unterscheidet unter anderem die laufende Eintragsnummer, den Bezug zum Grundstück, den Betrag sowie den Inhalt des Rechts. Spätere Veränderungen und Vermerke über entfernte Eintragungen stehen in eigenen Spalten. Wer nur die erste Zeile abfotografiert, übersieht womöglich entscheidende Vermerke. Unsere Zeichnung zeigt die Spalten vereinfacht, nicht einen echten Grundbuchauszug.
Ein bezahlter Kredit löscht die Grundschuld nicht automatisch.
Selbst wenn der gesicherte Kredit vollständig zurückgezahlt ist, verschwindet eine Grundschuld nicht von selbst aus dem Register. Um die Grundschuld aus dem Grundbuch zu entfernen, braucht es die rechtlich erforderlichen Erklärungen und eine entsprechende Eintragung. Bei einer bankgesicherten Grundschuld geht es in der Praxis insbesondere um die Löschungsbewilligung und um die Mitwirkung des Eigentümers. Bei einer Briefgrundschuld kann außerdem der Grundschuldbrief erforderlich sein. Das Notariat klärt die Unterlagen und den konkreten Ablauf.
Vor dem Verkauf die Grundpfandrechte frühzeitig klären.
Planen Sie einen Immobilienverkauf, sollten Sie vorhandene Grundpfandrechte frühzeitig ansehen. Welche Rechte sind eingetragen, wem stehen sie zu und welche Darlehensunterlagen liegen aktuell vor? Stimmen Sie offene Fragen mit der finanzierenden Stelle und dem Notariat ab. Ein Eintrag bedeutet nicht automatisch, dass ein Verkauf unmöglich ist. Ebenso wenig darf man eine alte Grundschuld ohne Prüfung als erledigt betrachten. Diese Übersicht ersetzt keine individuelle rechtliche Prüfung oder Kaufvertragsabwicklung.
Homes.NRW – Standard-Outro
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Quellen und Einordnung
Die Abbildungen sind schematisch; die Personen und Zahlenbeispiele sind fiktiv. Quellenabgleich dieser Websitefassung: . Die amtlichen Vorschriften und Hinweise der Notarkammer erklären die Rechtsformen; für den konkreten Fall gelten die Grundbucheinträge, Vereinbarungen, Urkunden und aktuellen Bankangaben.
- Grundbuchverfügung § 11 – dritte Abteilung
- BGB § 1113 – Hypothek und Forderungsbezug
- BGB § 1191 – Inhalt der Grundschuld
- BGB § 1192 – Grundschuld ohne notwendige Forderung
- BGB § 875 – Aufhebung eines Grundstücksrechts
- GBO § 19 – Bewilligung
- GBO § 29 – Form des Nachweises
- Notarkammern 15.09.2025 – Kredit abbezahlt und Grundschuld
Allgemeine Lesehilfe; keine individuelle Rechts-/Notar- oder Finanzberatung und keine Prüfung einer konkreten Grundschuld.