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Immobilienwissen · Folge 1

Grundbuch einfach erklärt

Was steht im Grundbuch – und was nicht? Bestandsverzeichnis, Abteilungen I–III, Grundschuld und Restschuld in 4:05 Minuten verständlich erklärt.

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Kostenlos, ohne Anmeldung und direkt auf Homes.NRW abspielbar. Die Sprecherstimme ist synthetisch erzeugt. Allgemeine Orientierung, keine individuelle Rechtsberatung.

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  1. 00:00Homes.NRW – Intro
  2. 00:10Grundschuld ist nicht Restschuld
  3. 00:24Das Grundbuch im Überblick
  4. 00:46Bestandsverzeichnis
  5. 01:05Abteilung I – Eigentümer
  6. 01:24Abteilung II – Lasten und Beschränkungen
  7. 01:47Abteilung III – Grundpfandrechte
  8. 02:05Beispiel: 300.000 € Grundschuld, 120.000 € Darlehen
  9. 02:32Vormerkung ist noch kein Eigentum
  10. 02:55Grundbucheinsicht und aktueller Auszug
  11. 03:13Baulasten in Nordrhein-Westfalen
  12. 03:30Checkliste vor dem Kauf
  13. 03:45Quellen und rechtlicher Hinweis
  14. 03:53Mehr Immobilienwissen – Outro

Die wichtigsten Aussagen der Folge

Vier Bereiche richtig lesen

Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück. Die drei Abteilungen betreffen Eigentümer, weitere Rechte und Beschränkungen sowie Grundpfandrechte.

Grundschuld ist nicht Restschuld

Eine eingetragene Grundschuld zeigt nicht automatisch, wie viel Darlehen aktuell offen ist. Im frei gewählten Beispiel stehen 300.000 Euro Grundschuld einem offenen Darlehen von 120.000 Euro gegenüber.

Das Grundbuch ist nicht die ganze Prüfung

Eine Vormerkung macht noch nicht zum Eigentümer. In Nordrhein-Westfalen müssen außerdem Baulasten, Bauunterlagen und Gebäudezustand gesondert geprüft werden.

Transkript zum Nachlesen

Der gesprochene Inhalt in Kapitelreihenfolge. Untertitel und Kapitelzeiten sind an diese Fassung mit Intro und Outro angepasst.

Vollständigen Sprechertext anzeigen

Grundschuld ist nicht Restschuld

Im Grundbuch stehen dreihunderttausend Euro. Hat der Eigentümer wirklich noch so viele Schulden? Nicht unbedingt. Nach diesem Video wissen Sie, was die wichtigsten Einträge bedeuten und welche Fragen Sie vor dem Kauf klären sollten.

Das Grundbuch im Überblick

Das Grundbuch ist ein amtliches Register. Für die erste Orientierung helfen vier Fragen: Welches Grundstück ist erfasst? Wer ist als Eigentümer eingetragen? Welche Rechte bestehen? Und welche Grundpfandrechte sind eingetragen? Dafür schauen Sie in das Bestandsverzeichnis und die drei Abteilungen.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis finden Sie die Bezeichnung des Grundstücks, zum Beispiel Gemarkung, Flurstück, Lage und Größe. Prüfen Sie, ob diese Angaben zu den Kaufunterlagen passen. Den baulichen Zustand des Hauses können Sie daraus nicht ablesen.

Abteilung I – Eigentümer

Abteilung eins nennt die eingetragenen Eigentümer und bei mehreren Berechtigten auch das maßgebliche Beteiligungsverhältnis. Für den Verkauf muss geklärt werden, wer handeln darf. Bei Erbfällen oder einer Vertretung können zusätzliche Nachweise notwendig sein.

Abteilung II – Lasten und Beschränkungen

In Abteilung zwei stehen insbesondere Lasten und Beschränkungen, die nicht in Abteilung drei gehören. Beispiele sind ein Wegerecht, ein Wohnungsrecht oder eine Auflassungsvormerkung. Solche Einträge können für Nutzung und Kauf wichtig sein. Den genauen Inhalt klärt oft erst die zugrunde liegende Urkunde.

Abteilung III – Grundpfandrechte

Abteilung drei enthält Grundpfandrechte, insbesondere Grundschulden und Hypotheken. Eine Grundschuld dient bei einer Finanzierung häufig als Sicherheit. Ihr eingetragener Betrag ist aber nicht automatisch der aktuelle Restbetrag des Kredits.

Beispiel: 300.000 € Grundschuld, 120.000 € Darlehen

Ein vereinfachtes Beispiel: Eingetragen sind dreihunderttausend Euro Grundschuld. Laut aktueller Bankauskunft sind aber nur noch hundertzwanzigtausend Euro Darlehen offen. Wie viel an die Bank gezahlt werden muss und was mit dem Grundpfandrecht geschieht, wird für den jeweiligen Verkauf geklärt. Mit der vollständigen Rückzahlung des Darlehens verschwindet die Grundschuld also nicht automatisch aus dem Grundbuch.

Vormerkung ist noch kein Eigentum

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung. Sie macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer. Beim üblichen Immobilienkauf braucht es dafür die Einigung über den Eigentumsübergang und die Eintragung im Grundbuch. Notartermin, Schlüsselübergabe und Eigentumsumschreibung sind deshalb nicht dasselbe.

Grundbucheinsicht und aktueller Auszug

Für die Grundbucheinsicht müssen Sie ein berechtigtes Interesse darlegen. Klären Sie mit dem Grundbuchamt oder dem Notariat, welche Nachweise oder Vollmachten in Ihrer Situation erforderlich sind. Ein alter Auszug sollte nicht ungeprüft die Grundlage einer Kaufentscheidung bleiben.

Baulasten in Nordrhein-Westfalen

Wichtig für Nordrhein-Westfalen: Baulasten werden in einem gesonderten Baulastenverzeichnis geführt. Ein unauffälliger Grundbuchauszug ersetzt daher weder die Baulastenauskunft noch die Prüfung von Bauunterlagen und Gebäudezustand.

Checkliste vor dem Kauf

Merken Sie sich: Grundstück und Eigentümer abgleichen. Rechte und Urkunden verstehen. Grundschuld und Restschuld auseinanderhalten. Und die konkrete Abwicklung mit dem Notariat klären.

Deutsche Untertitel als SRT · Untertitel als WebVTT

Quellen und rechtliche Einordnung

Die Folge erklärt Grundlagen anhand vereinfachter Beispiele. Quellenabgleich dieser Websitefassung: . Für ein konkretes Grundstück sind der aktuelle Auszug, die zugrunde liegenden Urkunden und die individuelle Situation maßgeblich.

Eine technische Video- und Inhaltskontrolle ersetzt keine individuelle notarielle, anwaltliche oder sonstige fachliche Beratung.