Grundbuchbetrag ist nicht der Kreditsaldo
Die eingetragene Grundschuld zeigt ein Sicherungsrecht, nicht den heutigen Darlehenssaldo. Der wird anhand aktueller Darlehensdaten bestimmt.
de
Video ansehen · 2:57 Minuten
Grundschuld und Restschuld: Der Unterschied
Zum Abspielen auf Play tippen. Unterstützte Browser passen die Streamingqualität an Ihre Verbindung an.
Beim Immobilienverkauf ist die eingetragene Grundschuld nicht mit der aktuellen Darlehensschuld gleichzusetzen. Entscheidend sind die aktuellen Unterlagen der Bank und die notarielle Abstimmung.
Kostenlos und direkt auf Homes.NRW, ohne Anmeldung und ohne YouTube-Einbettung. Die Sprecherstimme ist synthetisch erzeugt. Allgemeine Orientierung, keine individuelle Rechtsberatung.
Kapitel direkt ansehen
- 00:00Homes.NRW Monumental-Intro
- 00:09Zwei Beträge mit verschiedener Bedeutung
- 00:30Was macht die Grundschuld?
- 00:58Ein Beispiel – keine aktuelle Bankauskunft
- 01:26Rückzahlung löscht das Recht nicht automatisch.
- 01:51Welche Unterlagen beantworten welche Frage?
- 02:19Die Zahl im Grundbuch ist kein Kreditsaldo.
- 02:44Homes.NRW Standard-Outro
Das erklärt diese Folge
Sicherungszweck ist entscheidend
Für welche Forderungen die Grundschuld dient, ergibt sich aus der konkreten Sicherungsvereinbarung; aus dem Eintrag allein folgt keine beliebige Forderung.
Verkauf: Ablösung und Löschung abstimmen
Bankauskunft und notarielle Abwicklung klären, gegebenenfalls Löschung oder Übernahme der Grundschuld prüfen.
Transkript zum Nachlesen
Vollständiger Sprechertext in Kapitelreihenfolge. Untertitel und Zeitangaben gehören zur Fassung mit Intro und Outro.
Vollständigen Sprechertext anzeigen
Homes.NRW Monumental-Intro
Homes.NRW Immobilien. Immobilienwissen für Eigentümer und Kaufinteressenten.
Zwei Beträge mit verschiedener Bedeutung
Im Grundbuch steht eine Grundschuld von dreihunderttausend Euro. Daraus können Sie nicht ablesen, dass der Eigentümer der Bank heute noch dreihunderttausend Euro schuldet. Der Grundbuchbetrag beschreibt das eingetragene Recht. Die Restschuld beschreibt dagegen den aktuellen Stand eines Darlehens. Diese beiden Beträge können unterschiedlich sein.
Was macht die Grundschuld?
Bei einer Immobilienfinanzierung wird die Grundschuld häufig als Sicherheit für die Bank verwendet. Über die Sicherungsvereinbarung wird festgelegt, für welche Forderungen diese Sicherheit dienen soll. Das Haus gehört dadurch nicht der Bank. Unter den dafür erforderlichen Voraussetzungen kann die Bank allerdings auf die Sicherheit zugreifen. Entscheidend sind nicht nur der Grundbucheintrag, sondern auch die zugrunde liegenden Vereinbarungen.
Ein Beispiel – keine aktuelle Bankauskunft
Nehmen wir an, ursprünglich wurden dreihunderttausend Euro finanziert und eine entsprechende Grundschuld eingetragen. Durch die Rückzahlungen sind laut aktueller Darlehensauskunft nur noch hundertzwanzigtausend Euro offen. Im Grundbuch können trotzdem weiterhin dreihunderttausend Euro stehen. Der Eintrag wird nicht nach jeder Kreditrate automatisch kleiner. Für den aktuellen Darlehenssaldo ist die Bankauskunft maßgeblich.
Rückzahlung löscht das Recht nicht automatisch.
Auch nach der vollständigen Rückzahlung verschwindet die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch. Die Aufhebung des eingetragenen Rechts ist ein eigener rechtlicher Vorgang. Aus dem fortbestehenden Eintrag folgt aber nicht, dass die Bank beliebig Geld verlangen darf. Welche Ansprüche und Einwendungen bestehen, hängt insbesondere von der Sicherungsvereinbarung und den gesicherten Forderungen ab.
Welche Unterlagen beantworten welche Frage?
Vor einem Verkauf sollten diese Unterlagen zusammenpassen: der Grundbuchauszug, die aktuellen Darlehensdaten und die Informationen der Bank zur Freigabe der Sicherheit. Ein Ablösebetrag kann sich auf einen bestimmten Zahlungstermin beziehen und weitere Positionen enthalten. Setzen Sie deshalb weder den Grundbuchbetrag noch einen älteren Kontostand ungeprüft mit dem tatsächlich benötigten Ablösebetrag gleich.
Die Zahl im Grundbuch ist kein Kreditsaldo.
Die einfache Merkhilfe lautet: Grundschuld ist Sicherheit, Restschuld ist Darlehenssaldo. Erst die passenden Unterlagen zeigen, wie beides im konkreten Fall zusammenhängt. Lassen Sie offene Fragen zur Ablösung und zur Behandlung der Grundschuld zwischen Bank und Notariat klären, statt aus einer einzelnen Zahl im Grundbuch auf die Schuldenhöhe zu schließen.
Homes.NRW Standard-Outro
Mehr Immobilienwissen und Immobilienberatung auf Homes.NRW.
Quellen und Einordnung
Die Abbildungen sind schematisch; die Personen und Zahlenbeispiele sind fiktiv. Quellenabgleich dieser Websitefassung: . BGB §§ 1191, 1192 (insbesondere Absatz 1a), 875 und Medienverbund der Notarkammern zum Sicherungszweck und Grundschuldzinsen am 3. November 2026 direkt gelesen; historische Notarkammer-Erläuterung aus 2018.
- BGB § 1191 – Inhalt der Grundschuld
- BGB § 1192 – Anwendbare Vorschriften
- BGB § 875 – Aufhebung eines Grundstücksrechts
- Bundesnotarkammer – Die Grundschuld
Allgemeine Informationen, keine individuelle Rechts-, Finanzierungs- oder Steuerberatung. Darlehensstand und tatsächliche Freigabe-/Ablösebedingungen bei Bank und Notariat klären.