Kaufvertrag und Darlehensvertrag trennen
Der Immobilienverkauf beendet den bestehenden persönlichen Bankkredit nicht automatisch. Frühzeitig aktuelle Ablöseauskunft und Bedingungen der Bank anfordern.
de
Video ansehen · 3:43 Minuten
Haus mit laufendem Kredit verkaufen
Zum Abspielen auf Play tippen. Unterstützte Browser passen die Streamingqualität an Ihre Verbindung an.
Homes.NRW begleitet Eigentümer in Gladbeck, Bottrop und dem Ruhrgebiet beim vorbereiteten Immobilienverkauf und bei der Immobilienbewertung.
Kostenlos und direkt auf Homes.NRW, ohne Anmeldung und ohne YouTube-Einbettung. Die Sprecherstimme ist synthetisch erzeugt. Allgemeine Orientierung, keine individuelle Rechtsberatung.
Kapitel direkt ansehen
- 00:00Homes.NRW Monumental-Intro
- 00:09Der Hausverkauf beendet den Kredit nicht automatisch.
- 00:34Die Bank sollte früh den Ablöseweg beziffern.
- 01:07Die Lastenfreistellung verbindet Bank, Notariat und Kaufpreis.
- 01:40Modell: 420.000 Euro Kaufpreis werden auf zwei Empfänger verteilt.
- 02:16Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist möglich, aber nicht pauschal anzusetzen.
- 02:53Vier Zahlen und Dokumente machen den Verkauf planbar.
- 03:31Homes.NRW Standard-Outro
Das erklärt diese Folge
Grundschuld und Kaufpreisfluss koordinieren
Die notarielle Lastenfreistellung sichert die vereinbarte Behandlung bestehender Belastungen. Ein Teil des Kaufpreises kann direkt an die Verkäuferbank gehen.
Netto-Rest und mögliche Entschädigung prüfen
Bei 420.000 Euro Kaufpreis und 168.000 Euro modellhaftem Bankablösebetrag bleiben vor weiteren Kosten 252.000 Euro. Vorfälligkeitsentschädigung ist vom konkreten Vertrag und Gesetz abhängig.
Transkript zum Nachlesen
Vollständiger Sprechertext in Kapitelreihenfolge. Untertitel und Zeitangaben gehören zur Fassung mit Intro und Outro.
Vollständigen Sprechertext anzeigen
Homes.NRW Monumental-Intro
Homes.NRW Immobilien. Immobilienwissen für Eigentümer und Kaufinteressenten.
Der Hausverkauf beendet den Kredit nicht automatisch.
Ein Haus ist verkauft – ist damit auch der laufende Immobilienkredit automatisch erledigt? Nein. Kaufvertrag und Darlehensvertrag sind zwei getrennte Verträge. Der Käufer übernimmt deshalb nicht einfach Ihren persönlichen Kredit. Vor dem Verkauf muss geklärt werden, wie das bestehende Darlehen zurückgeführt und die als Sicherheit eingetragene Grundschuld behandelt wird.
Die Bank sollte früh den Ablöseweg beziffern.
Sobald der Verkauf konkret wird, gehört die finanzierende Bank in die Planung. Entscheidend ist nicht nur die Restschuld aus einem alten Kontoauszug, sondern der Betrag, den die Bank für die tatsächliche Ablösung zu einem bestimmten Zeitpunkt verlangt. Dieser Betrag kann neben dem noch offenen Kapital weitere vertraglich oder gesetzlich geschuldete Positionen enthalten. Deshalb sollte die Verkaufsrechnung mit einer aktuellen Bankauskunft arbeiten und nicht mit einer groben Restschuldschätzung.
Die Lastenfreistellung verbindet Bank, Notariat und Kaufpreis.
Ist der Kredit durch eine Grundschuld abgesichert, muss die Käuferseite vor einer nicht übernommenen Verkäuferbelastung geschützt werden. Die Bundesnotarkammer beschreibt dafür die Lastenfreistellung. Sichert die Grundschuld noch Verbindlichkeiten, kann die Bank ihre Löschungsunterlagen von einer Zahlung abhängig machen. Dann weist der notarielle Vollzug einen Teil des Kaufpreises direkt an die Bank; nur der verbleibende Teil geht an den Verkäufer. Der Käufer zahlt insgesamt nicht mehr als den vereinbarten Kaufpreis.
Modell: 420.000 Euro Kaufpreis werden auf zwei Empfänger verteilt.
Ein vereinfachtes Modell: Der Kaufpreis beträgt vierhundertzwanzigtausend Euro. Die aktuelle Bankauskunft nennt für die Ablösung in unserem Beispiel einhundertachtundsechzigtausend Euro. Dann verbleiben zweihundertzweiundfünfzigtausend Euro für den Verkäufer. Einhundertachtundsechzigtausend plus zweihundertzweiundfünfzigtausend ergeben genau vierhundertzwanzigtausend Euro. Der Bankbetrag ist hier bewusst ein Gesamtmodell und nicht bloß eine angenommene Restschuld. Reale Beträge ergeben sich aus Vertrag, Bankauskunft und Vollzug.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist möglich, aber nicht pauschal anzusetzen.
Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins kann eine vorzeitige Rückzahlung während der Sollzinsbindung an ein berechtigtes Interesse geknüpft sein. Das Gesetz regelt außerdem, unter welchen Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden kann. Für die Verkaufskalkulation heißt das: Eine mögliche Entschädigung weder automatisch mit null noch mit einem pauschalen Prozentsatz ansetzen. Lassen Sie sich den konkreten Ablösebetrag und seine Berechnung für Ihren Vertrag nennen. Gesetzliche Ausschlussgründe können im Einzelfall eine Rolle spielen.
Vier Zahlen und Dokumente machen den Verkauf planbar.
Für die Vorbereitung genügen vier klare Arbeitsgrundlagen: der aktuelle Darlehensvertrag, eine belastbare Bankauskunft zum Ablösebetrag, die Informationen zur eingetragenen Grundschuld und der geplante Kaufpreis. Erst daraus lässt sich seriös ableiten, welcher Betrag nach der Ablösung tatsächlich beim Verkäufer verbleibt. Die Merkhilfe lautet: Verkaufspreis, Restschuld und Ablösebetrag sind nicht dieselbe Zahl. Bank und Notariat liefern die konkreten Werte und den sicheren Zahlungsweg für den jeweiligen Verkauf.
Homes.NRW Standard-Outro
Mehr Immobilienwissen und Immobilienberatung auf Homes.NRW.
Quellen und Einordnung
Die Abbildungen sind schematisch; die Personen und Zahlenbeispiele sind fiktiv. Quellenabgleich dieser Websitefassung: . Die drei im Skript referenzierten Primärquellen wurden am 4. November 2026 erneut redaktionell gelesen: BGB § 500 zur vorzeitigen Rückzahlung, BGB § 502 zur möglichen Vorfälligkeitsentschädigung und der Notarkammer-Beitrag zur Lastenfreistellung. Die Modellwerte 420.000 Euro Kaufpreis, 168.000 Euro Bankablösung und 252.000 Euro Rest sind fiktiv und rechnerisch abgestimmt. Reale Abwicklung und Kosten hängen von Bank, Vertrag und Notariat ab.
- Bundesnotarkammer / Notarkammern – Lastenfreistellung
- BGB § 500 – Kündigungsrecht des Darlehensnehmers; vorzeitige Rückzahlung
- BGB § 502 – Vorfälligkeitsentschädigung
Allgemeine Information, keine individuelle Rechts-, Finanzierungs- oder Steuerberatung. Bankablöseberechnung, Grundbuchlage, Kaufpreisfälligkeit und steuerliche Folgen sind jeweils gesondert zu prüfen.