Darlehen und Grundschuld sind nicht dasselbe
Eine Grundschuld kann im Grundbuch stehen bleiben, auch wenn der alte Kredit bereits abbezahlt ist.
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Lastenfreistellung: Alte Grundschuld beim Hausverkauf
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- 00:00Homes.NRW Monumental-Intro
- 00:09Eine alte Grundschuld verschwindet beim Verkauf nicht automatisch.
- 00:43Der Kaufvertrag legt fest, welche Belastungen nicht übernommen werden.
- 01:12Ist noch Geld offen, kann ein Kaufpreisteil direkt an die Bank gehen.
- 01:45Modellbeispiel: 350.000 Euro Kaufpreis werden aufgeteilt.
- 02:19Zahlen erst, wenn die Lastenfreistellung ausreichend gesichert ist.
- 02:51Löschung und Schuldenablösung sind getrennte Schritte im selben Vollzug.
- 03:31Homes.NRW Standard-Outro
Das erklärt diese Folge
Löschungsunterlagen sichern die Kaufpreisabwicklung
Die nicht übernommenen Belastungen müssen nach dem vertraglichen Verfahren gelöscht werden können, bevor die Kaufpreiszahlung fällig wird.
Der Kaufpreis kann geteilt ausgezahlt werden
Im fiktiven Beispiel gehen von 350.000 Euro insgesamt 120.000 Euro direkt an die Verkäuferbank und 230.000 Euro an den Verkäufer.
Transkript zum Nachlesen
Vollständiger Sprechertext in Kapitelreihenfolge. Untertitel und Zeitangaben gehören zur Fassung mit Intro und Outro.
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Homes.NRW Monumental-Intro
Homes.NRW Immobilien. Immobilienwissen für Eigentümer und Kaufinteressenten.
Eine alte Grundschuld verschwindet beim Verkauf nicht automatisch.
Im Grundbuch des Hauses steht noch eine Grundschuld der Verkäuferbank. Muss der Käufer damit automatisch den alten Kredit übernehmen? Nein. Darlehensschuld und eingetragene Grundschuld sind zwei verschiedene Ebenen. Eine Grundschuld setzt rechtlich nicht voraus, dass in gleicher Höhe noch eine Forderung besteht. Deshalb kann ein Grundbucheintrag auch dann noch vorhanden sein, wenn ein Kredit bereits weitgehend oder vollständig zurückgezahlt ist. Für den Verkauf muss geklärt werden, ob das Recht bestehen bleibt oder gelöscht werden soll.
Der Kaufvertrag legt fest, welche Belastungen nicht übernommen werden.
Beim üblichen Verkauf soll der Käufer die Verkäufer-Grundschuld nicht übernehmen. Das Notariat prüft deshalb das Grundbuch und kümmert sich nach der Beurkundung um die Unterlagen für die sogenannte Lastenfreistellung. Für die Kaufpreisfälligkeit reicht nicht das bloße Versprechen, später zu löschen. Nach den Informationen der Bundesnotarkammer sollen die Unterlagen vorliegen, die zur Löschung eingetragener und nicht übernommener Belastungen erforderlich sind.
Ist noch Geld offen, kann ein Kaufpreisteil direkt an die Bank gehen.
Sichert die Grundschuld noch Verbindlichkeiten des Verkäufers, stellt die Bank ihre Löschungsunterlagen typischerweise nur unter einer Zahlungsauflage zur Verfügung. Dann wird ein Teil des Kaufpreises unmittelbar an die Verkäuferbank geleitet. Der Käufer zahlt dadurch insgesamt nicht mehr als den vereinbarten Kaufpreis. Der Zahlungsweg wird nur aufgeteilt: ein Teil dient der Ablösung, der verbleibende Betrag geht an den Verkäufer. Maßgeblich sind die konkrete Fälligkeitsmitteilung und der Kaufvertrag.
Modellbeispiel: 350.000 Euro Kaufpreis werden aufgeteilt.
Ein vereinfachtes Beispiel: Der Kaufpreis beträgt dreihundertfünfzigtausend Euro. Für die Freigabe der alten Grundschuld verlangt die Verkäuferbank in unserem Modell einhundertzwanzigtausend Euro. Dann bleiben zweihundertdreißigtausend Euro für den Verkäufer. Einhundertzwanzigtausend plus zweihundertdreißigtausend ergeben zusammen genau dreihundertfünfzigtausend Euro. Die Zahlen sind nur ein Rechenmodell. In einem echten Verkauf ergeben sich Empfänger, Beträge und Fristen aus den konkreten Unterlagen.
Zahlen erst, wenn die Lastenfreistellung ausreichend gesichert ist.
Für Käufer ist die Reihenfolge entscheidend. Die Bundesnotarkammer beschreibt die Lastenfreistellung als Teil der Sicherung vor Kaufpreiszahlung. Erst wenn die vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, informiert das Notariat über die Fälligkeit. Prüfen Sie dann die genannten Empfänger und Teilbeträge und zahlen Sie entsprechend den vertraglichen Vorgaben. Unklare oder widersprüchliche Zahlungsangaben gehören zurück zum zuständigen Notariat und nicht in eine improvisierte eigene Lösung.
Löschung und Schuldenablösung sind getrennte Schritte im selben Vollzug.
Rechtlich wird ein Grundstücksrecht nicht allein dadurch aus dem Grundbuch entfernt, dass Geld fließt. Für die Aufhebung verlangt das Bürgerliche Gesetzbuch grundsätzlich die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Löschung im Grundbuch; die Grundbuchordnung knüpft Eintragungen regelmäßig an die Bewilligung des Betroffenen. Die Merkhilfe lautet deshalb: Kredit, Grundschuld und Zahlungsweg nicht verwechseln. Beim typischen Verkauf organisiert das Notariat die Löschungsunterlagen und den gesicherten Zahlungsablauf, damit eine nicht übernommene Verkäufer-Grundschuld den Eigentumserwerb des Käufers nicht belastet.
Homes.NRW Standard-Outro
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Quellen und Einordnung
Die Abbildungen sind schematisch; die Personen und Zahlenbeispiele sind fiktiv. Quellenabgleich dieser Websitefassung: . Bundesnotarkammer und Notarkammern zur Kaufpreisfälligkeit/Lastenfreistellung sowie BGB §§875/1192 und GBO §19 am 4. November 2026 anhand öffentlicher Primärtexte gegengeprüft. Die fiktive Kaufpreisaufteilung beträgt 120.000 Euro Bank plus 230.000 Euro Verkäufer gleich 350.000 Euro. Zahlungsempfänger und Fälligkeit ergeben sich nur aus den konkreten notariellen Unterlagen.
- Bundesnotarkammer – Kaufpreisfälligkeit
- Bundesnotarkammer / Notarkammern – Lastenfreistellung
- BGB § 875 – Aufhebung eines Rechts
- BGB § 1192 – Anwendbare Vorschriften bei der Grundschuld
- GBO § 19 – Bewilligungsgrundsatz
Allgemeines Immobilienwissen und frei gewähltes Zahlenbeispiel, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Lastenfreistellung, Grundschuldlöschung und Zahlung dürfen nur nach Prüfung des konkreten Kaufvertrags und der notariellen Fälligkeitsmitteilung umgesetzt werden.