Leerstand bleibt beim Flächenschlüssel in der Gesamtfläche
Die Fläche einer leeren Einheit wird nicht allein wegen des Leerstands aus der Abrechnung herausgerechnet.
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Leerstand: Wer trägt die Betriebskosten?
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- 00:00Homes.NRW Monumental-Intro
- 00:09Eine leere Wohnung verschwindet nicht aus der Kostenverteilung.
- 00:40Der Verteilungsmaßstab entscheidet.
- 01:12Ein Flächenbeispiel mit Leerstand
- 01:39Was bedeutet das für eine 80-Quadratmeter-Wohnung?
- 02:06Verbrauchskosten können anders reagieren.
- 02:34Leerstand nicht durch einen neuen Schlüssel kaschieren.
- 03:05Homes.NRW Standard-Outro
Das erklärt diese Folge
Das Rechenmodell macht die Kostenanteile sichtbar
Von 12.000 Euro flächenbezogenen Kosten entfallen im Beispiel 1.200 Euro auf 100 m² Leerstand und 960 Euro auf eine bewohnte 80-m²-Einheit.
Erfasster Verbrauch kann anders abgerechnet werden
Bei tatsächlichem Verbrauch und gesetzlichen Sondervorgaben können andere Maßstäbe gelten; insbesondere Heizkosten sind gesondert zu beurteilen.
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Homes.NRW Monumental-Intro
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Eine leere Wohnung verschwindet nicht aus der Kostenverteilung.
In einem Mehrfamilienhaus steht eine Wohnung leer. Darf der Vermieter deren Anteil an den kalten Betriebskosten einfach auf die übrigen Mieter verteilen? Bei einer flächenbezogenen Abrechnung lautet die Grundidee: nein. Die leerstehende Fläche bleibt grundsätzlich Teil der maßgeblichen Gesamtfläche. Der rechnerische Kostenanteil dieser Einheit fällt damit wirtschaftlich beim Vermieter an und wird nicht allein wegen des Leerstands auf die bewohnten Wohnungen verschoben.
Der Verteilungsmaßstab entscheidet.
Zuerst muss feststehen, welche Kostenart abgerechnet wird und welcher Umlageschlüssel gilt. Wenn nichts anderes vereinbart ist und keine besondere Vorschrift eingreift, sieht das Gesetz grundsätzlich eine Verteilung nach Wohnfläche vor. Bei erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung gelten andere Maßstäbe. Deshalb kann dieselbe leerstehende Wohnung bei verschiedenen Kostenarten unterschiedlich wirken. Heiz- und Warmwasserkosten behandeln wir gesondert.
Ein Flächenbeispiel mit Leerstand
Nehmen wir ein Gebäude mit eintausend Quadratmetern Gesamtwohnfläche. Hundert Quadratmeter davon stehen leer. Für eine Kostenart fallen zwölftausend Euro an und sie wird vollständig nach Fläche verteilt. Der rechnerische Anteil der leeren hundert Quadratmeter beträgt eintausendzweihundert Euro. Dieser Anteil wird im Grundmodell nicht aus der Gesamtfläche gestrichen, um die übrigen Mieter stärker zu belasten.
Was bedeutet das für eine 80-Quadratmeter-Wohnung?
Eine bewohnte Wohnung mit achtzig Quadratmetern hat in diesem Modell einen Anteil von acht Prozent an der Gesamtfläche. Acht Prozent von zwölftausend Euro ergeben neunhundertsechzig Euro. Würde man die leere Fläche einfach aus dem Nenner entfernen, stiege der Anteil der übrigen Mieter. Genau diese automatische Verschiebung ist beim flächenbezogenen Grundmodell nicht vorgesehen.
Verbrauchskosten können anders reagieren.
Bei verbrauchsabhängigen Kosten kann eine leerstehende Wohnung tatsächlich wenig oder keinen Verbrauch verursachen. Das bedeutet aber nicht, dass jeder Kostenbestandteil vollständig verschwindet. Welche Grund- und Verbrauchsanteile gelten, hängt von der jeweiligen Kostenart und den dafür geltenden Regeln ab. Für Wasser, Heizung oder andere gemessene Verbräuche darf deshalb nicht pauschal dieselbe Formel verwendet werden.
Leerstand nicht durch einen neuen Schlüssel kaschieren.
Wenn eine Abrechnung wegen Leerstands plötzlich eine kleinere Gesamtfläche oder einen anderen Schlüssel verwendet, sollte das nachvollziehbar begründet sein. Der bloße Wunsch, die Kosten der leeren Wohnung auf andere zu verteilen, reicht dafür nicht. Bei außergewöhnlich hohem oder langem Leerstand können rechtliche Sonderfragen entstehen. Die einfache Merkhilfe bleibt: Leerstand ist zunächst Vermieterrisiko, nicht automatisch Mehrkostenanteil der übrigen Mieter.
Homes.NRW Standard-Outro
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Quellen und Einordnung
Die Abbildungen sind schematisch; die Personen und Zahlenbeispiele sind fiktiv. Quellenabgleich dieser Websitefassung: . BGB §§556/556a und BGH VIII ZR 159/05 am 4. November 2026 aktuell gelesen. Bei vereinbarter Verteilung kalter Betriebskosten nach Wohnfläche trägt der Vermieter die auf leerstehende Einheiten entfallenden Anteile grundsätzlich selbst; verbrauchsbasierte Schlüssel und Sonderfälle sind gesondert zu behandeln. Fiktive Modellrechnung: 100/1000 × 12000 € = 1200 € Leerstandsanteil, 80/1000 × 12000 € = 960 €.
- BGB § 556 – Vereinbarungen über Betriebskosten
- BGB § 556a – Abrechnungsmaßstab
- BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05
Allgemeine Information zur Betriebskostenverteilung, keine Prüfung eines Mietvertrags oder einer konkreten Abrechnung und keine individuelle Rechtsberatung. Heiz- und Warmwasserkosten, besondere Abrechnungsmaßstäbe, vermietetes Wohnungseigentum und außergewöhnliche Sonderfälle sind gesondert zu prüfen.