Angebot ist nicht Vertragsmiete
Inserate zeigen verlangte Preise, nicht zwangsläufig die tatsächlich vereinbarten Nettokaltmieten.
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Miete festlegen: Vergleichsdaten richtig einordnen
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Homes.NRW begleitet Eigentümer in Gladbeck, Bottrop und Umgebung bei der Immobilienvermietung und Vermarktung.
Kostenlos und direkt auf Homes.NRW, ohne Anmeldung und ohne YouTube-Einbettung. Die Sprecherstimme ist synthetisch erzeugt. Allgemeine Orientierung, keine individuelle Rechtsberatung.
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- 00:00Homes.NRW Monumental-Intro
- 00:09Eine Angebotsmiete ist nicht automatisch die richtige Miete.
- 00:39Zuerst wirklich vergleichbare Wohnungen suchen.
- 01:07Mietspiegel und Portaldaten haben unterschiedliche Aufgaben.
- 01:32Ein Modell: drei ähnliche Angebote sind noch kein Beweis.
- 02:01Dann den rechtlichen Rahmen für den Mietbeginn prüfen.
- 02:33Eine belastbare Ausgangsmiete entsteht aus mehreren Ebenen.
- 03:02Homes.NRW Standard-Outro
Das erklärt diese Folge
Objekte vergleichbar machen
Größe, Baujahr, Lage, Ausstattung, Gebäudeart und Energiezustand vor dem Zahlenvergleich erfassen.
Mietspiegel ergänzt Marktbeobachtung
Den qualifizierten Mietspiegel und seine Modellmerkmale beachten. Für Gladbeck ist aktuell ein Rechner mit Stand 2024 abrufbar.
Gesetzlichen Rahmen prüfen
In ausgewiesenen Gebieten die §§ 556d–556f BGB und die aktuelle MietSchVO NRW prüfen; keine 10-Prozent-Regel ungeprüft auf jede Wohnung anwenden.
Transkript zum Nachlesen
Vollständiger Sprechertext in Kapitelreihenfolge. Untertitel und Zeitangaben gehören zur Fassung mit Intro und Outro.
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Homes.NRW Monumental-Intro
Homes.NRW Immobilien. Immobilienwissen für Eigentümer und Kaufinteressenten.
Eine Angebotsmiete ist nicht automatisch die richtige Miete.
Für eine Neuvermietung helfen mehrere Vergleichsdaten, aber keine einzelne Zahl beantwortet die ganze Frage. Ein Inserat zeigt nur, was jemand verlangt. Ein Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete nach seinen Regeln ab. Und selbst wenn eine Marktmiete plausibel erscheint, muss zusätzlich geprüft werden, welche gesetzlichen Grenzen für den konkreten Mietbeginn gelten. Marktbeobachtung und rechtliche Zulässigkeit sind deshalb zwei verschiedene Prüfungen.
Zuerst wirklich vergleichbare Wohnungen suchen.
Vergleichen Sie nicht irgendeine Wohnung im selben Stadtgebiet. Größe, Baualter, Ausstattung, energetischer Zustand, Lage und Gebäudeart können die Miete deutlich beeinflussen. Achten Sie außerdem darauf, Nettokaltmieten miteinander zu vergleichen. Warmmieten enthalten Betriebskosten und gegebenenfalls Heizkosten. Sie taugen deshalb nicht als direkte Vergleichszahl für die reine Grundmiete.
Mietspiegel und Portaldaten haben unterschiedliche Aufgaben.
Ein qualifizierter Mietspiegel ist keine Liste aktueller Inserate. Er bildet nach gesetzlichen Vorgaben die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum ab. Aktuelle Portaldaten können ergänzend zeigen, wie neue Angebote positioniert werden. Sie beweisen aber weder einen tatsächlich abgeschlossenen Mietvertrag noch automatisch die rechtliche Zulässigkeit einer geforderten Miete.
Ein Modell: drei ähnliche Angebote sind noch kein Beweis.
Angenommen, drei ähnlich wirkende Wohnungen werden mit acht Euro zwanzig, acht Euro sechzig und neun Euro zehn pro Quadratmeter angeboten. Daraus einfach den Mittelwert zu bilden wäre zu grob. Prüfen Sie zuerst, ob Größe, Lage, Ausstattung und Vertragsart wirklich vergleichbar sind. Und bedenken Sie: Angebotswerte zeigen Forderungen, nicht zwingend die später vereinbarten Nettokaltmieten.
Dann den rechtlichen Rahmen für den Mietbeginn prüfen.
In einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt Paragraph fünfhundertsechsundfünfzig d des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Miete bei Mietbeginn grundsätzlich auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Vormiete, Modernisierung und gesetzliche Ausnahmen können die Prüfung verändern. Deshalb sollten Sie die aktuelle Landesverordnung und die konkrete Wohnung prüfen, statt eine allgemeine Prozentregel auf jede Neuvermietung zu übertragen.
Eine belastbare Ausgangsmiete entsteht aus mehreren Ebenen.
Dokumentieren Sie die Merkmale der Wohnung und die Quellen, die Sie zur Einordnung genutzt haben. So bleibt später nachvollziehbar, warum ein bestimmter Mietpreis gewählt wurde. Eine gute Mietpreisentscheidung verbindet Objektvergleich, lokale Daten und den rechtlichen Rahmen. Sie ersetzt bei Zweifeln nicht die Prüfung des konkreten Mietvertrags, verhindert aber, dass eine einzelne Portalzahl zur vermeintlichen Wahrheit wird.
Homes.NRW Standard-Outro
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Quellen und Einordnung
Die Abbildungen sind schematisch; die Personen und Zahlenbeispiele sind fiktiv. Quellenabgleich dieser Websitefassung: . § 558 Abs. 2 BGB definiert die ortsübliche Vergleichsmiete anhand von Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich energetischer Merkmale. § 556d BGB begrenzt in per Landesverordnung bestimmten Gebieten die neue Miete grundsätzlich auf Vergleichsmiete plus zehn Prozent, mit Ausnahmen nach §§ 556e und 556f. Die MietSchVO NRW gilt in der aktuellen Fassung seit 7. November 2025 und sieht für § 1 Absatz 1 ein Außerkrafttreten Ende 2029 vor. Der aktuell erreichbare Gladbecker Rechner heißt ausdrücklich Qualifizierter Mietspiegel Gladbeck 2024. Die drei Angebotswerte 8,20/8,60/9,10 Euro pro Quadratmeter sind frei gewählte Beispiele und keine Marktdaten.
- BGB § 556d – zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
- BGB § 556e – Vormiete und Modernisierung
- BGB § 556f – Ausnahmen
- BGB § 558 – ortsübliche Vergleichsmiete
- Mieterschutzverordnung NRW – aktuelle Fassung
- Online-Mietspiegel Gladbeck 2024
Allgemeine Information, keine verbindliche Rechtsberatung und keine individuelle Mietpreisfreigabe. Anwendbarkeit der Mietpreisbremse und des lokalen Mietspiegels sind für die konkrete Immobilie, den Vertragsbeginn und mögliche Sonderregeln gesondert zu prüfen. Fiktive Angebotswerte sind keine erhobenen Marktmieten.