Mietvertrag trotz Verkauf erhalten
Der Kauf beendet die Wohnungsmiete nicht. Mit dem Eigentumsübergang tritt der Erwerber bei gesetzlichem Vorliegen der Voraussetzungen in bestehende Mietverhältnisse ein.
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Vermietete Wohnung verkaufen
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- 00:00Homes.NRW Monumental-Intro
- 00:09Der Mietvertrag läuft trotz Verkauf weiter.
- 00:37Die Vermieterrolle wechselt mit dem Eigentum.
- 01:09Die Kaution gehört ausdrücklich in die Übergabe.
- 01:39Ein Modell zeigt die zeitliche Trennung.
- 02:05Der Verkauf ist kein eigener Kündigungsautomatismus.
- 02:36Vier Unterlagen machen den Wechsel nachvollziehbar.
- 03:11Homes.NRW Standard-Outro
Das erklärt diese Folge
Kaution und Vereinbarungen dokumentieren
§ 566a BGB stellt die Behandlung der Mietsicherheit gesondert klar. Übergabeunterlagen und Mietvertragsnachträge sollten vollständig vorliegen.
Verkauf ist kein Kündigungsgrund
Die Verkaufsentscheidung allein schafft keine automatische Mietfreiheit. Für besondere Rechte und Kündigungsvoraussetzungen ist die konkrete Rechtslage zu prüfen.
Transkript zum Nachlesen
Vollständiger Sprechertext in Kapitelreihenfolge. Untertitel und Zeitangaben gehören zur Fassung mit Intro und Outro.
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Homes.NRW Monumental-Intro
Homes.NRW Immobilien. Immobilienwissen für Eigentümer und Kaufinteressenten.
Der Mietvertrag läuft trotz Verkauf weiter.
Eine vermietete Wohnung wird verkauft. Muss der Mieter deshalb ausziehen oder einen neuen Mietvertrag unterschreiben? Nein. Der Verkauf beendet den bestehenden Wohnraummietvertrag nicht automatisch. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Erwerber bei einem Eigentumswechsel in die während seiner Eigentumszeit entstehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der bestehende Vertrag bleibt also die Grundlage.
Die Vermieterrolle wechselt mit dem Eigentum.
Wichtig ist der Zeitpunkt: Der notarielle Kaufvertrag allein macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer. Für den gesetzlichen Eintritt in das Mietverhältnis nach Paragraf 566 kommt es auf die Veräußerung und damit den Eigentumsübergang an. Deshalb sollten Verkäufer und Käufer sauber dokumentieren, wann der Eigentumswechsel erfolgt und ab wann die laufende Verwaltung tatsächlich übergeben wird. Vertragsabreden zur wirtschaftlichen Abwicklung müssen dazu passen.
Die Kaution gehört ausdrücklich in die Übergabe.
Auch die Mietsicherheit ist keine Nebensache. Paragraf 566 a regelt, dass der Erwerber in die durch die Kaution begründeten Rechte und Pflichten eintritt. Für die Verkaufsunterlagen sollte deshalb nachvollziehbar sein, welche Sicherheit geleistet wurde und wie sie zugeordnet ist. Kann der Mieter die Sicherheit bei Mietende vom Erwerber nicht zurückerlangen, kann der frühere Vermieter nach dem Gesetz weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet sein.
Ein Modell zeigt die zeitliche Trennung.
Ein vereinfachtes Beispiel: Der Kaufvertrag wird am dritten März beurkundet. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt in unserem Modell am siebzehnten April. Das Mietverhältnis läuft in dieser Zeit weiter. Erst mit dem Eigentumsübergang wechselt die gesetzliche Vermieterposition auf den Erwerber. Die genannten Daten sind frei gewählt und keine Aussage über eine reale Bearbeitungsdauer.
Der Verkauf ist kein eigener Kündigungsautomatismus.
Aus dem Verkauf selbst folgt also kein automatisches Mietende. Wer eine vermietete Wohnung verkauft, sollte sie nicht ohne rechtliche Grundlage als sicher kurzfristig frei verfügbar darstellen. Ob später eine Kündigung möglich ist, hängt von eigenständigen gesetzlichen Voraussetzungen und dem konkreten Fall ab. Diese Folge erklärt nur den Eigentümerwechsel im bestehenden Mietverhältnis und ersetzt keine Prüfung eines Kündigungsfalls.
Vier Unterlagen machen den Wechsel nachvollziehbar.
Für einen geordneten Verkauf sollten mindestens der Mietvertrag mit Nachträgen, der Nachweis zur Kaution und wichtige laufende Vereinbarungen vollständig vorliegen. So kann der Erwerber erkennen, welche Rechte und Pflichten tatsächlich übernommen werden. Die Merkhilfe lautet: Die Wohnung wechselt den Eigentümer, der Mietvertrag verschwindet nicht. Eine vollständige Übergabemappe hilft, den Vermieterwechsel sauber zu dokumentieren, ohne den bestehenden Vertrag neu zu erfinden.
Homes.NRW Standard-Outro
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Quellen und Einordnung
Die Abbildungen sind schematisch; die Personen und Zahlenbeispiele sind fiktiv. Quellenabgleich dieser Websitefassung: . Die drei Primärquellen wurden am 4. November 2026 gelesen: BGB §§ 566 und 566a sowie der Beitrag der Notarkammern zum Kauf vermieteter Immobilien. Der Verkauf beendet einen bestehenden Wohnraummietvertrag nicht automatisch; die gesetzlichen Vermieterrechte und -pflichten gehen mit Eigentum unter den Voraussetzungen des § 566 BGB über. Die Mietsicherheit muss dokumentiert werden. Das Zeitbeispiel 3. März bis 17. April ist fiktiv und keine Behördendauerprognose.
- BGB § 566 – Kauf bricht nicht Miete
- BGB § 566a – Mietsicherheit
- Notar.de – Kauf einer vermieteten Immobilie
Allgemeine Information, keine Mietrechts-, Steuer- oder Vertragsberatung. Etwaige Mieter-Vorkaufsrechte, individuelle Kündigungsvoraussetzungen, Übergabeklauseln und Kautionshaftung sind separat zu prüfen.